Спрос на новостройки оживился

В первом полугодии 2016 года, по данным аналитиков, объем продаж квартир в новостройках вырос заметно вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, Росреестр также сообщил об увеличении количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Рост объясняется в том числе и эффектом низкой базы – в первой половине 2015 года из-за заградительных ставок по ипотеке продажи новостроек существенно снизились. 

 

Сделок стало больше

По данным управления Росреестра по Санкт-Петербургу, за первое полугодие 2016 года было зарегистрировано 28 095 договоров участия в долевом строительстве (26 232 из них были заключены физическими лицами), это на 87,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Управление Росреестра по Ленобласти сообщило о регистрации в первом полугодии 2016 года 19 385 договоров участия в долевом строительстве (18 472 из них заключено физлицами), рост по сравнению с первым полугодием прошлого года составил почти 40%.

Однако, по мнению экспертов, статистика Росреестра не может в полной мере отразить динамику продаж у строительных компаний, поскольку Росреестр учитывает в том числе сделки по переуступке прав требования. Такие сделки также регистрируются с помощью ДДУ, но не влияют на уровень продаж у строительных компаний, поскольку проходят между физическими лицами или застройщиком и его подрядчиками. В частности, по оценке аналитиков компании E3 Group, порядка 20% сделок на рынке первичной недвижимости Петербурга и ближайших пригородов осуществляется по переуступке. Кроме того, Росреестр не учитывает сделки по приобретению квартир в домах, строящихся по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), которые, по данным NAI Becar, составляют в пределах 10% рынка новостроек.

Аналитики рынка недвижимости подтверждают рост объема продаж по сравнению с первым полугодием прошлого года, но приводят более скромные цифры прироста. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»,  объем продаж строящегося жилья в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти в январе-июне текущего года составил 1,9 млн кв.м, что на 20% больше, чем в аналогичном периоде 2015 года. По данным аналитического центра компании «Главстрой-СПб», объем продаж на рынке новостроек Петербурга по итогам первого полугодия 2016 года составил 1,67 млн кв. м, что на 27% больше по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Эксперты E3 Group сообщают о приросте количества сделок на уровне 10% в Петербурге и Всеволожском районе Ленобласти.

 

Фактор ипотеки

Одной из основных причин значительного прироста сделок участники рынка называют эффект низкой базы, то есть низкие показатели первой половины 2015 года. По наблюдениям руководителя департамента аналитики компании E3 Investment Константина Сергеева, в начале прошлого года продажи у застройщиков снизились из-за высоких ставок по ипотеке, установившихся после повышения ключевой ставки Центробанка в декабре 2014 года. В феврале текущего года спрос на недвижимость подогрели слухи об окончании программы государственного субсидирования ипотеки, которая стартовала в марте 2015 года и должна была закончиться 29 февраля этого года. Программа в итоге была продлена до 31 декабря 2016 года.

«Основной причиной роста показателей продаж в первом полугодии 2016 года, на мой взгляд, является стабильность в сфере ипотечного кредитования. В отличие как раз от ситуации, сложившейся в начале прошлого года. В частности, большую роль для сохранения спроса на строящееся жилье на высоком стабильном уровне сыграла господдержка ипотеки», - отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

По данным «Петербургской недвижимости», доля сделок на первичном рынке с привлечением ипотечного кредита по итогам полугодия составила порядка 58%. Предположение о том, что рост сделок на первичном рынке во многом обусловлен фактором ипотеки, подтверждают и данные сервиса Convextra, который проанализировал объем продаж первичной недвижимости за первое полугодие на основе данных из открытых источников о выведенных из продажи квартирах. 

 Источник: «Конвекстра.Недвижимость» (info@convextra.com). Картинка кликабельна

Согласно цифрам из графика, больше всего сделок за первое полугодие произошло именно в феврале, когда был отмечен высокий спрос на ипотеку из-за предполагаемого окончания программы субсидирования.

Первое полугодие в целом стало удачным для ипотечных банков. Северо-Западный Сбербанк в первом полугодии выдал в Петербурге ипотечных кредитов на 25,4 млрд рублей, это на 9% больше, чем годом ранее. ВТБ24 в Санкт-Петербурге в первом полугодии банк нарастил выдачу ипотеки в 2 раза к первому полугодию 2015 года, выдав ипотечных кредитов на 13,2 млрд (в I полугодии прошлого года объем выдачи составил лишь 6,6 млрд рублей). 65% выдач банка приходится на ипотеку с господдержкой. У банка «Санкт-Петербург» выдача ипотеки выросла более чем в 2 раза до 9,2 млрд рублей (в первой половине 2015 года было выдано 4,2 млрд рублей).  Другие банки также отчитались о заметном росте показателей.

 

Всплеск предложения

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», состоянию на 1 июля 2016 года на рынке первичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в предложении находилось 5,04 млн кв.м жилья (105,2 тыс. квартир). При этом объемы ввода нового жилья по сравнению с первым полугодием 2015 года заметно снизились. Так, в первом квартале 2016 года в продажу вышло 1,06 млн. кв. м жилья (25 тыс. квартир), что на 7,3% ниже показателей аналогичного периода прошлого года. Во втором квартале в продажу вывели 0,86 млн. кв. м жилья (20,2 тыс. квартир), что на 18,6% ниже показателей аналогичного квартала 2015-го.

По данным руководителя аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петра Буслова, по итогам первой половины 2016 года ввод новых жилых объектов в Санкт-Петербурге снизился на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, объем предложения достиг 4,497 млн кв. м. Это связано с тем, что застройщики сфокусированы на возведении текущих проектов, новые проекты выводятся точечно.

Однако в июле текущего года был зафиксирован значительный прирост предложения. По данным аналитиков БН, в июле на рынок было выведено 7,7 тыс. квартир в 15 жилых комплексах, в то время как в июне этот показатель был на уровне 3,5 тыс. квартир. В частности, в июле стартовали продажи квартир в шести новых жилых комплексах – «Две столицы», «Дом у Невского», EcoСity, «Пляж», «Богатырь 3», «Полководец», а также новые очереди уже существующих проектов.

Источник фото: lidgroup.ru

 

Цены растут медленно

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 1 июля текущего года средняя цена предложения жилья класса «масс-маркет» в обжитых районах Петербурга составляла 104 855 рублей за кв. м, что на 0,4% больше, чем в первом квартале текущего года. В административно-подчиненных районах Санкт-Петербурга (Курортный, Петродворцовый, Пушкинский, Колпинский, Кронштадтский) средняя стоимость кв. метра составила 84 303 рубля, в пригородной зоне Ленобласти – 71 784 рубля. В бизнес-классе средняя цена по итогам полугодия достигла 169 148 рублей за кв. м, в элит-классе – 331 173 рублей за кв. м.

По наблюдениям аналитического центра компании «Главстрой-СПб», с октября 2015 года по июнь 2016 года средняя цена «квадрата» в Санкт-Петербурге (в пределах КАД) выросла на 3,5%. Средняя стоимость квадратного метра в проектах за пределами КАД (не далее 20 км) за 8 месяцев также увеличилась на 2,4%. При этом застройщики регулируют стоимость квадратного метра различными акциями, совместными программами с банками.

 

Прогнозы

Согласно прогнозам аналитического центра «Главстрой-СПб», ситуация на рынке новостроек Петербурга во втором полугодии 2016 года может развиваться по двум сценариям: оптимистичному и базовому. При реализации оптимистичного сценария объем продаж на первичном рынке сегмента масс-маркет в конце 2016 года составит около 3,5 млн кв. м. Спрос на жилье сохранится на текущем уровне, а рост цен по итогам года составит 5%.

Согласно базовому сценарию, объем реализованного девелоперами жилья к концу года составит 3 млн кв. м, спрос по сравнению с показателями 2015 года снизится на 15%, и по итогам года может быть зафиксирован рост цен в пределах 0-3%. Объем нового предложения будет на уровне 2-2,5 млн кв. м (при реализации оптимистичного сценария объем может достигнуть 3 млн кв. м).

По мнению руководителя департамента аналитики E3 Investment Константина Сергеева, до конца года существенного роста цен на жилье ожидать не приходится, поскольку на рынке нет дефицита предложения, а доходы населения не растут. Ольга Трошева также считает, что цены на первичную недвижимость до конца года сохранятся на прежнем уровне. Согласно ее прогнозам, по итогам 2016 года в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти может быть продано порядка 4 млн кв. м строящегося жилья.

Представители банковского сектора ожидают осенью увеличения спроса на ипотечные кредиты, а также прогнозируют высокий уровень спроса на ипотеку в IV квартале текущего года, поскольку в конце года должна закончиться программа субсидирования ипотеки. 

• Автор: Ксения Быстрицкая