КОТы объединяют

Проекты комплексного освоения территорий (КОТ), подразумевающие строительство жилья вместе с соответствующей социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой, занимают больше половины рынка жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти. Однако при реализации таких проектов компания-застройщик сталкивается с трудностями, которые не всегда можно решить без поддержки властей или других строительных компаний. Проблемы и рецепты их решения застройщики обсудили на дискуссии «КОТы в свободном плавании», прошедшей в среду.

Проекты в чистом поле

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», доля проектов комплексного освоения территории на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти составляет 55-60%, в объеме выхода новых проектов доля таких проектов достигает 65-70%. Руководитель консалтингового центра Ольга Трошева сообщила, что порядка 75% проектов комплексного освоения приходится на вновь осваиваемые территории, 25% - на редевелопмент промышленных территорий, менее 1% - на проекты реновации территорий. Поскольку чаще всего застройщику приходится осваивать территорию с нуля, среди основных проблем представители компаний называют расчет необходимого количества социальной и коммерческой инфраструктуры.

«В крупном объекте сложно предположить необходимый объем коммерческой инфраструктуры, дороги, выезды. Кроме того, социальная инфраструктура не всегда успевает за темпами строительства жилья, хотя мы в «Северной долине» ввели уже два детских сада, один функционирует, строим школу», - рассказал руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Еще одна сложность проектов комплексного освоения – взаимодействие между жителями для решения вопросов благоустройства придомовой территории. По статистике в комплексных новостройках сдаются в аренду или перепродаются порядка 35% квартир, и постоянным жителям домов бывает непросто договориться с теми, кто временно снимает жилье. К тому же перепродажа приобретенных в домах квартир может составить конкуренцию жилью в новых очередях, хотя застройщики пока не склонны считать это серьезной проблемой.

Непредвиденные расходы

Однако трудность для застройщика представляет не только проектирование, но и финансирование строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Период разработки и согласования проектов планирования территорий длится несколько лет, и за это время  меняются законы и чиновники у власти, корректируются правила игры на рынке. Это приводит к повышению рисков проектов комплексного освоения.

«Многие проекты КОТ  начинались без социальной нагрузки - социальные объекты предполагалось строить за счет бюджета Санкт-Петербурга. Впоследствии при смене власти, когда губернатором стал Георгий Полтавченко, изменился подход, и компании были вынуждены пересчитать экономику проектов, поскольку социальная нагрузка оказалась возложенной на застройщиков. Хотелось бы стабильности в законодательстве, подзаконных актах, потому что без этого осуществить долгосрочное прогнозирование невозможно», -  заметил генеральный директор НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» также отметила отсутствие внятной градостроительной политики. В частности, при реализации проекта «Академ-Парк» компания столкнулась с необходимость строить социальные объекты, которые изначально не были заложены в проекте.

«В рамках проекта мы провели огромную работу по реконструкции детской футбольной школы, заканчиваем строительство интерната и гостиницы. И неожиданно выяснилось, что должны построить детский сад и школу. Детский сад должен был стать городским объектом, но теперь будет построен за счет компании. Эта нагрузка возникла уже на финишной прямой реализации проекта. Вопросы выкупа вообще не стоят, потому что город не собирается ничего выкупать, у него нет средств. В такой ситуации находятся все застройщики», - рассказала Светлана Денисова. 

Заместитель директора строительной компании «Дальпитерстрой» Валерий Козлов отметил, что для строительства социальных объектов застройщикам необходимо занимать средства под высокие проценты, что затрудняет реализацию проектов. При этом отсутствуют рычаги для привлечения малых застройщиков к строительству социальных объектов, и вся нагрузка ложится на крупные компании.

«Застройщики предоставлены сами себе нам не на кого опереться. Жилье мы строим на деньги дольщиков. Но на социальные объекты вперед денег никто не дает, а город нас не кредитует. Мы сейчас строим школу, она стоит 1,3 млрд рублей и должна быть построена в течение 1,5-2 лет. Поскольку мы ограничены сроками, то вынуждены взять кредит под огромную ставку, которая сейчас выросла с 10% до 25%», - пояснил Валерий Козлов.

Застройщики скидываются на дороги

В Ленобласти ситуация с социальными объектами лучше, чем в городской черте благодаря программе «Социальные объекты в обмен на налоги», согласно которой часть налоговых поступлений от застройщиков идет на выкуп у них социальных объектов.  Но застройщикам объектов в области нередко приходится вкладывать средства в строительство транспортной инфраструктуры. Поскольку транспортные проекты требуют значительного финансирования, компании все чаще объединяются для строительства таких объектов. В частности, в районах Мурино, Кудрово застройщики объединяются для строительства не только детских садов и школ, но и для объектов транспортной инфраструктуры.

«В Мурино – Девяткино проектируется два съезда у железной дороги на деньги застройщиков, в том числе нашей компании. Сейчас обсуждается создание механизма частного финансирования дальнейшего строительства съездов. Мы видим, что примеры успешной координации застройщиков возможны», - рассказал генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра ФСК «Лидер Северо-Запад» отметила, что компания также участвует в проектировании дорожной инфраструктуры в Мурино.

«В Петербурге участков, подходящих для комплексного освоения, немного, в основном они расположены в пригороде, где непростая транспортная ситуация и отсутствует социальная инфраструктура. Это большие участки, поэтому реализация проекта подразумевает серьезные инвестиции, а в нашей компании все проекты реализуются за свой счет. Кроме того, важно, сможем ли мы сохранить низкую цену квартир и при этом наполнить квартал качественными объектами инфраструктуры», - пояснила Екатерина Антарева.

По мнению эксперта, объединение усилий застройщиков позволит упростить процесс освоения больших территорий и оптимизировать затраты. Однако на данный момент самоорганизация застройщиков носит стихийный характер и происходит для решения конкретной проблемы.

«Игроки рынка не всегда могут договориться между собой. При застройке одного района могут возникать столкновения частных интересов, у каждого проекта свои особенности, свои сроки развития. Даже если застройщики одного КОТ пытаются объединиться для решения общих проблем, всегда найдутся компании, не желающие участвовать в общих проектах и тратить на них деньги, но готовые воспользоваться результатами в свою пользу.  В этой ситуации очень важна прозрачность и открытость решения проблем территории и участия застройщиков в этом процессе. В рамках Гильдии управляющих и девелоперов мы собираемся создать экспертный совет из застройщиков, всех членов профессионального сообщества, которые смогут обсудить общие проблемы, обозначить их и указать пути выхода. Мы считаем, что такой общественный экспертный совет будет полезен как инструмент развития КОТ», - сообщил Арсений Васильев. 

• Автор: Ксения Быстрицкая