Как проверить надежность застройщика?

Существует несколько форм приобретения квартиры в новостройке – по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также с использованием жилищных сертификатов. Первая форма является наиболее распространенной в Петербурге. Кроме того, в программе субсидирования ипотеки могут участвовать только объекты, строящиеся по договорам участия в долевом строительстве.

Пошаговая инструкция

Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти совместно с порталом BSN.ru подготовила инструкцию о том, как безопасно купить квартиру по ДДУ и не стать обманутым дольщиком.

1)    Изучите информацию о застройщике. Зайдите на сайт компании-застройщика – поинтересуйтесь историей компании, посмотрите, какие объекты уже построены, какие строятся сейчас, почитайте отзывы на форумах дольщиков этих объектов.

2)     Проверьте наличие разрешения на строительство. Попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а также договор аренды (субаренды) земельного участка или свидетельство о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Наличие разрешения на строительство можно проверить с помощью сервиса «Проверь разрешение» на сайте www.expertiza.spb.ru.

3)    Ознакомьтесь с проектной декларацией. Декларация должна быть опубликована за две недели до заключения первого договора. Также изучите учредительные документы застройщика. Помните: застройщик должен быть юридическим лицом, а не индивидуальным предпринимателем.

4)    Обратитесь за дополнительной информацией в Комитет по строительству. На сайте Комитета по строительству в разделе «Долевое строительство» есть информация о результатах проверок строительных компаний, о застройщиках в состоянии банкротства. Также на сайте можно узнать об итогах еженедельных совещаний, посвященных «проблемным» объектам. В комитете работает Управление контроля и надзора в области долевого строительства, сотрудники  которого  каждый вторник проводит прием граждан.

5)    Съездите на строительную площадку. Не поленитесь и съездите на объект, чтобы убедиться, что на стройке идет активная работа. Лучше сделать это в будний день – тогда вы сможете узнать, сколько времени в действительности занимает поездка до строящегося дома.

6)     Внимательно изучите договор участия в долевом строительстве. Некоторые застройщики забывают включить в договор отдельные требования 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. К примеру, в договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате дольщиком в случае увеличения стоимости квартиры после контрольного обмера, хотя это противоречит закону «О защите прав потребителей». При изучении договора по возможности воспользуйтесь услугами юриста.

7)    После подписания договора убедитесь, что он зарегистрирован в Росреестре.  Подписание договора и его заключение – не одно и то же. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только после его регистрации. После подписания договор долевого участия направляется в Управление Росреестра, где он проверяется и регистрируется. Только после регистрации в Росреестре можно вносить денежные средства.

Вопрос-ответ

На вопросы посетителей сайта отвечает Олег Островский, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти

- Существует ли практика внесения правок в договор долевого участия?

О.О. - Если такая практика и есть, то очень незначительная. Чаще всего Вам приводят аргументы о том, что договор уже составлен, спокойно проходит регистрацию в Управлении Росреестра, поэтому изменения не нужны. У вас есть три варианта. Первый – просто не подписывать договор, отдельные положения которого Вас не устраивают, искать другую компанию и другой договор. Второй вариант – с Вами соглашается застройщик и вносит отдельные изменения в договор. Третий вариант, к которому я не очень рекомендую прибегать, – подписать договор и после того, как он зарегистрирован в Росреестре, идти в суд и оспаривать отдельные положения договора.

- Какие ошибки наиболее часто допускают застройщики при составлении договора участия в долевом строительстве?

О.О.- Застройщик после подписания договора участия в долевом строительстве не имеет права менять указанную в нем цену. Кроме того, некоторые застройщики не указывают в договоре положение о том, что оплата по договору производится только после его регистрации в Росреестре. По закону, до регистрации деньги платить нельзя. Единственная легитимная схема – заключение договора на открытие аккредитива в банке. Вы кладете часть денег на аккредитив, а условием получения денег по аккредитиву застройщиком является предоставление в банк зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. Договоры резервирования, бронирования, займа можно заключить, но деньги по ним брать нельзя.

Также некоторые застройщики пишут, что дольщик обязан после подписания акта приема-передачи объекта и оформления права собственности вступить в ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией. Это вольности в трактовании закона – Жилищный кодекс четко определяет, что вступление в ТСЖ – это Ваше право, а не Ваша обязанность, Вы сами определяете, вступать в ТСЖ или нет. Способ управления домом определяется на собрании собственников жилья после того, как дольщики оформят право собственности. Пока право собственности регистрируется (на это могут уйти месяцы) управление осуществляется управляющей компанией, которую выбрал застройщик, а потом районной администрацией объявляется конкурс на определение управляющей компании. На собрании собственников  они могут оставить имеющуюся управляющую компанию, выбрать другую или организовать ТСЖ и управлять сами, поэтому расходы на содержание будущего ТСЖ на вас возложены быть не могут.

- Кто контролирует соответствие проектной документации нормам?

О.О. - Проектная документация – это документ, который разрабатывается застройщиком для получения разрешения на строительство. Она сдается на государственную или негосударственную экспертизу, которая проверяет, соответствует ли проектная декларация Генплану, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам  и др. Если все в порядке, выдается положительное заключение экспертизы проекта и разрешение на строительство. Соответствие построенного объекта проектной документации проверяют специалисты службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (в Ленобласти - соответствующий комитет). Проверка осуществляется перед сдачей дома в эксплуатацию. Пока служба надзора не даст положительное заключение о соответствии построенного объекта правилам технических регламентов и проектной документации, дом введен быть не может.

- Что происходит, если застройщик нарушает сроки передачи квартир дольщикам?

О.О.- Есть застройщик нарушил сроки передачи квартир по договору участия в долевом строительстве, применяются статьи 214-ФЗ о том, что за каждый день просрочки застройщик должен заплатить 1/150 ставки рефинансирования (физическому лицу). К примеру, если квартира стоит 2 млн рублей, то плата за один день просрочки - около 1100 рублей. Судебная практика по этому вопросу, как правило, складывается в пользу участника долевого строительства и в случае просрочки деньги с застройщика удается взыскать.

- В чьи обязанности входит забрать документы из Росреестра после регистрации – застройщика или дольщика?

О.О. - Это может быть обязанность и застройщика, и дольщика, что оговаривается в ДДУ. В большинстве случаев эта обязанность возлагается на застройщика, причем за это нужно платить небольшие деньги, это тоже прописано в договоре. Но Вы можете и сами собрать необходимые документы, отнести их в Росреестр, сдать на регистрацию и после нее забрать договор, это Ваше право. Большинство дольщиков соглашается с тем, что занимается этим застройщик.

-Что происходит при банкротстве застройщика?

О.О. - Согласно закону о банкротстве, есть несколько  вариантов развития событий в случае банкротства застройщика. Первый – если дом находится в высокой степени готовности и есть некие резервы, обязательства позволяют застройщику в ходе конкурсного производства  достроить дом. Второй вариант – дольщики объединяются в ЖСК и достраивают дом, но для этого нужно выполнение нескольких непростых условий, в том числе – наличие желания достроить дом большинства (более 75%) самих дольщиков, что не всегда бывает. И третий вариант – объект недвижимости выставляется на торги, а полученные от его реализации деньги идут на погашения кредиторской задолженности (дольщики являются кредиторами 3-й очереди).

- В чем основные различия между ЖСК и ДДУ?

О.О. - В договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) нельзя поменять цену после заключения договора в одностороннем порядке, в то время как на собрании участников ЖСК Вам могут сообщить о повышении стоимости строительных работ и необходимости доплатить, и Вы должны будете согласиться с решением большинства. Кроме того, в отличие от схемы ЖСК, договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре, то есть одна и та же квартира не может быть продана дважды, и рисков меньше.

Многие гарантии и обязанности застройщика, определенные в 214-ФЗ, в случае строительства дома по схеме ЖСК, ложатся на плечи самого ЖСК, являющегося застройщиком, т.е на плечи самих граждан – членов этого ЖСК.

 С другой стороны, при заключении ДДУ дольщик обязан заплатить всю сумму до ввода объекта в эксплуатацию, а схема ЖСК подразумевает рассрочки – можно продолжать платить паевые взносы, уже поселившись в квартире, но не оформив права собственности.

Другие вопросы и ответы доступны в видеозаписи вебинара «Как правильно выбрать квартиру в новостройке» здесь.

• Автор: Ксения Быстрицкая