Новостройки в ожидании перемен

В конце июля рынок строящейся недвижимости потрясла новость о возможной постепенной отмене долевого строительства. Эксперты считают, что отказ от долевого строительства приведет к увеличению себестоимости жилья и понижению его доступности. Тем временем по итогам I полугодия спад продаж строящегося жилья в компаниях составил от 15 до 50% в по сравнению с прошлым годом.

К полному отказу не готовы

24 июля на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья губернатор Московской области Андрей Воробьев выдвинул идею отказа от долевого строительства к 2020 году и введения до этого времени переходного периода, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Идея была поддержана первым заместителем главы правительства РФ Игорем Шуваловым, который поручил рабочей группе при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ подготовить соответствующие поправки к осени.  Позднее представители Минстроя заявили, что речь о полном запрете на долевое строительство не идет, но будут разработаны меры для повышения прозрачности расходования средств на строительство.

По мнению экспертов, обсуждаемые изменения не потребовались бы, если бы эффективно работал закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, вступивший в силу с января 2014 года и предусматривающий три возможных формы страхования застройщиком своих рисков – получение банковской гарантии, заключение договора с коммерческой страховой компанией или вступление в Общество взаимного страхования (ОВС).

«Полный отказ от долевого строительства с переходом на продажу готового жилья увеличит его себестоимость и понизит доступность, - считает генеральный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Вячеслав Семененко. - С моей точки зрения, надо было просто довести закон о страховании рисков в долевом строительстве до того состояния, когда этот закон исполнялся бы. По статистике, количество дефолтных объектов в Санкт-Петербурге составляет 1-1,5%, посредством страхования эти риски можно было бы снизить».

С тем, что полный отказ от долевого строительства приведет к неизбежному подорожанию жилья согласны и другие эксперты.

«Предложенные на заседании Правительства РФ меры, по крайней мере, их немедленная реализация, как мне кажется, не совсем своевременны. Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию в целом в стране, в том числе на рынке недвижимости и финансовом рынке, деньги, полученные застройщиком не напрямую от дольщиков, а через банковские структуры, будут стоить для застройщика значительно дороже, что, по моему мнению, неизбежно вызовет рост цен на строящееся жилье», - отмечает консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский.

Отмена долевого строительства также приведет к уходу с рынка большинства инвесторов.

«Приобретая квартиры в строящихся комплексах, покупатели, во-первых, могут распределить свои средства во временном отрезке, во-вторых, удачно вложить деньги и стать инвесторами. Отказ от долевого строительства ликвидирует подобные возможности», - полагает директор по продажам ГК «КВС» Артем Босов.

Банковские гарантии как вариант

Несмотря на настороженное отношение к возможному отказу от долевого строительства, обсуждаемую переходную схему, когда финансирование строительства происходит через спецсчет в банке и под банковскую гарантию, некоторые участники рынка считают приемлемой.

«К полному отказу от долевого строительства рынок пока не готов, а вот введение банковских гарантий и контроль за расходами девелоперов в течение переходного периода может быть реализовано и принесет реальную пользу рынку недвижимости», - считает коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

По подсчетам Алексея Гусева, в случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов в долевом строительстве себестоимость строительства вырастет минимум на 30-40%, а в случае введения банковских гарантий стоимость поднимется не столь значительно – в пределах 5%.

Однако существуют риски, что некоторые компании не смогут получить банковские гарантии и будут вынуждены уйти с рынка.

«Не все застройщики смогут по разным причинам получить банковские гарантии. Это касается и тех, кто только недавно вышел на рынок строящегося жилья и тех, кто строит один или несколько объектов. Все-таки банковские гарантии, учитывая субсидиарную ответственность поручителя, то есть банка, перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору в размере цены договора, а также то, что поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени), дело серьезное и ответственное. Банки будут очень щепетильно и выборочно подходить к их выдаче», - говорит Олег Островский.

По данным Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти, ситуация с долгостроями в регионе непростая - в Санкт-Петербурге более 20 проблемных объектов, но среди них нет безнадежных, и список постоянно сокращается. К примеру, в этом году было введено значительное количество объектов компании «Л1», а также жилой комплекс «Шуваловские предместья», который был достроен жилищно-строительным кооперативом, созданным дольщиками.

Продажи упали, цены – нет

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам первого полугодия 2015 года на первичном рынке жилья Петербурга и пригородной зоны Ленобласти было продано 1,6 млн кв. м жилья (37,1 тыс. квартир), что сопоставимо с показателем аналогичного периода 2013 года, однако на 35% меньше, чем было в первом полугодии прошлого года. Большинство строительных компаний отчиталось о значительном снижении объема продаж, которое колебалось от 15 до 50% в зависимости от компании. Снижение продаж могло быть и более значительным, если бы не программа субсидирования ипотеки, заработавшая в апреле.

Наблюдая снижение спроса, компании откладывали вывод на рынок новых объектов - по итогам I полугодия объем вывода новых объектов на первичном рынке квартирного жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти зафиксирован на уровне 2,2 млн. кв. м, что на 23% ниже прошлогоднего показателя. В то же время цены на жилье изменились незначительно.

«В Санкт-Петербурге средние цены предложения в классе масс-маркет за прошедшие полгода выросли на 2,7%. Средняя цена сейчас 105,4 тыс. руб. за кв.м., - сообщает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. - На корректировку средней цены квадратного метра традиционно оказывает влияние увеличение степени готовности строящихся объектов. Соответственно, с приближением срока ввода в эксплуатацию растет стоимость квартир в жилом комплексе. Кроме того, с начала года по ряду новостроек компании проводили плановое повышение цен. При этом новые объекты девелоперы выводили на рынок по ценам ниже среднерыночных, что типично для ценообразования на начальной стадии строительства».

Осенью участники рынка ожидают повышения покупательской активности, при этом существенного роста цен не предвидится.  

«Осенью мы ожидаем повышения покупательской активности, но значительного изменения объемов продаж не произойдет. Экономических предпосылок для серьезного увеличения темпов реализации строящегося жилья пока нет. По нашим прогнозам, до конца 2015 года цены на уже выведенные на рынок проекты жилой недвижимости останутся на текущем уровне. При этом новые проекты, продажи в которых только будут открываться во втором полугодии, могут радовать покупателей интересными ценовыми предложениями», - считает Алексей Гусев.

Одним из факторов, препятствующих росту цен на первичном рынке, эксперты называют снижение цен на рынке вторичном.

«Я не вижу основания для повышения цен в силу того, что складывается на вторичном рынке. Первичный рынок не может расти в цене, если падает стоимость на вторичном рынке», - отмечает Вячеслав Семененко.

 

• Автор: Ксения Быстрицкая