Апартаменты приравняют к жилью?

Формат апартаментов – зданий с помещениями, предназначенными для временного проживания – набирает популярность в Петербурге. Однако представители власти все чаще говорят о необходимости приравнять апарт-отели к жилым комплексам, предъявлять к ним требования по обеспечению социальными объектами, зелеными зонами. В минувший четверг на круглом столе, организованном Российской Гильдией управляющих и девелоперов (РГУД) и редакцией издания «Недвижимость и строительство Петербурга», участники рынка пытались ответить на вопрос, нужны ли сегменту подобные изменения.

Особенности формата

В законодательстве пока отсутствует четкая формулировка понятия «апартаменты». В новом своде строительных правил указано, что апарт-отели – это «здания с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». Однако, по мнению юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Андрея Кулакова, такое определение противоречит Жилищному кодексу, в котором указано, что жилыми помещениями являются изолированные помещения для постоянного проживания. Кроме того, юрист отметил, что определение содержится в приложении к своду правил, которое не является обязательным для применения.

По наблюдениям руководителя отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank в Санкт-Петербурге Екатерины Немченко, проекты апартаментов можно разделить на несколько групп – доходная недвижимость (предназначенная для сдачи в аренду), элитные и загородные апартаменты. Апартаменты второго и третьего типа зачастую используются самими покупателями для временного или постоянного проживания. По данным компании, в данный момент в Петербурге реализуется 23 проекта с апартаментами, что составляет 5,2 тыс. квартир или 252,9 тыс. кв. м недвижимости. Основная доля приходится на доходную недвижимость (для сдачи в аренду) – 86% от количества лотов в продаже.

Основным преимуществом апартаментов для покупателей можно отнести то, что квартира в апарт-отеле стоит примерно на 20% меньше, чем аналогичная квартира в жилом доме – разница объясняется тем, что апартаменты строятся на земельных участках для коммерческой застройки, которые стоят дешевле. Кроме того, застройщик апартаментов гарантирует высокий уровень сервиса (наличие ресторана, детской комнаты, прачечной, спортзала и других удобств). К минусам можно причислить более высокую (по сравнению с обычной квартирой) плату за коммунальные услуги, а также больший размер налога на недвижимость. Также стоит учитывать, что в апартаментах нельзя прописаться, но можно оформить временную регистрацию сроком до 5 лет с последующей пролонгацией.

Апарт-отели набирают обороты

Преимущества апартаментов приводят к тому, что популярность этого формата растет. По словам Екатерины Немченко, в Москве на апартаменты приходится уже около 30% строящейся недвижимости. В Петербурге доля апартаментов пока составляет менее 1%, однако, по данным Knight Frank, на городском рынке апарт-отелей заявлено около 30 новых проектов (не включая премиальные объекты), объем планируемого ввода  - более 19 тыс. кв. м.

В этих условиях представители властей все чаще говорят о том, что ряд девелоперов под видом апартаментов строит жилые комплексы, а, значит, при проектировании апарт-отелей нужно использовать строительные нормы и правила (СНиПы), применяемые к жилым домам. Участники круглого стола упомянули о том, что с 1 июля этого года вступили в силу поправки к текущим регламентам, согласно которым к проектам новых гостиниц, в том числе апарт-отелям, могут применять те же требования, что и к жилым комплексам: обеспечение социальными объектами, парковками, зелеными зонами. Однако пока не выпущены дополнительные разъяснения Минстроя РФ, в которых указывалось бы, как применять поправки при отсутствии четкого определения апартаментов.

 «Считаю абсолютно последовательным отнесение апартаментов к жилым помещениям. Если под видом апарт-отелей строится жилье, то и требования к нему должны предъявляться соответственные», – заявил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.

Однако представители компаний, занимающихся проектами апарт-отелей, считают, что подобная нагрузка на проекты не нужна и повредит развитию сегмента. По словам генерального директора сети апарт-отелей YE'S (ГК «Пионер») Александра Погодина, апарт-отели являются помещениями гостиничного типа, которые пользуются спросом среди представителей бизнеса, участников спортивных соревнований, туристов. Этим категориям социальные объекты не нужны – к примеру, в апарт-отеле YE’S не более 5% семей с детьми. Илья Ядров, директор по развитию проекта «Salut!» («СоюзИнвестДевелопмент») отметил, что помещения в апарт-отелях компании по метражу и планировкам не предназначены для длительного проживания семей с детьми. Директор управления апарт-отелями NAI Becar в Санкт-Петербурге Дмитрий Барановский пояснил, что апартаменты не подходят для длительного проживания из-за более высокой арендной платы (по сравнению с квартирой в жилом доме). NAI Becar развивает проект апарт-отеля «Вертикаль», который востребован среди представителей бизнеса – по данным компании, с начала года в апарт-отеле на 15% выросла доля командировочных, в том числе по причине повышения стоимости проживания в гостиницах международных операторов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Мысли о соцобъектах

В то же время в городе действительно существуют проекты апартаментов, в котором люди намерены жить продолжительное время, а застройщик планирует строительство социальных объектов по собственной инициативе. К примеру, директор по продажам компании Docklands Екатерина Запорожченко сообщила, что в одноименном лофт-квартале апартаментов бизнес-класса, строящемся на Васильевском острове, появится детский сад.

Представители властей, однако, больше всего опасаются появления крупных кварталов апартаментов в спальных районах, где проблема с обеспеченностью детскими садами и прочей инфраструктурой стоит более остро. Владимир Федоров, руководитель департамента продаж и маркетинга ГК «Единые решения», которая занимается проектом апартаментов комфорт-класса «Виват» в Невском районе, не разделил таких опасений и отметил, что если компания почувствует потребность в детском саде, то она его построит. В противном случае девелопер не выдержит конкуренции с другими проектами.

Тем не менее, можно предположить, что дискуссии о необходимости разграничения жилья и апартаментов продолжатся. Особенно этот вопрос станет актуальным при росте количества  проектов апарт-отелей в спальных районах. 

• Автор: Ксения Быстрицкая