Вторичный рынок на спаде

По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, по итогам 2015 года количество зарегистрированных прав собственности и иных вещных прав на жилые помещения по договорам купли-продажи (мены) снизилось на 20,8%. О сопоставимых показателях по итогам года говорят и специалисты вторичного рынка. В текущем году они не ожидают дальнейшего спада количества сделок, но средние цены могут продолжить снижение.

Активность снизилась на треть

По оценкам экспертов, на вторичном рынке Петербурга преобладают сделки по продаже со встречной покупкой. Они составляют примерно 75-80% от общего количества сделок и не предполагают наличия у покупателя всей суммы денег. Оставшиеся 20-25% клиентов должны обладать всей суммой для покупки объекта. В условиях субсидирования ипотеки только на новостройки часть таких клиентов перешла на первичный рынок, что стало одной из причин спада на «вторичке».

«Количество сделок в 2015 году на вторичном рынке уменьшилось на 25% по сравнению с 2014 годом. Платежеспособный спрос уменьшился, и, кроме того, часть клиентов переориентировалась на приобретение недвижимости в новом строительстве, где субсидирование ипотечной ставки сделало покупку недвижимости с привлечением кредита более выгодной финансовой операцией», - отмечает директор компании «Адвекс на Невском 100» Светлана Пирогова.

Аналитики агентства недвижимости «Итака» сообщают, что объем покупательской активности на вторичном рынке Петербурга по сравнению с 2014 годом снизился примерно на треть. В структуре спроса в 2015 году на рынке вторичного жилья лидировали однокомнатные квартиры, их предпочли 32% покупателей в Санкт-Петербурге и 38% покупателей в Ленобласти. В городе средняя цена покупки однокомнатной квартиры в городе составила 3,69 млн рублей, в области – 1,8 млн рублей. Наибольшей популярностью среди петербургских покупателей пользовались Приморский, Калининский, Выборгский и Невский районы – на них пришлось по 9% спроса (см. диаграммы). 

Источник: АН «Итака»

Источник: АН «Итака»

По наблюдениям аналитиков компании «Адвекс», уровень предложения на вторичном рынке колебался в течение года – летом объектов, выставленных на продажу, стало меньше – многие продавцы сняли до осени объекты с продажи в силу низкого летнего спроса и финансовой нестабильности на рынке валют. В последнем квартале 2015 года количество объектов, выставленных на продажу, увеличилось и превысило показатели 2014 года на 10%. В течение года по проведенным сделкам происходило плавное падение цен на 5-10% от первоначальной цены объекта. По малоликвидным объектам дисконт в процессе экспозиции и торга доходил до 15%. Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов также отмечает разнонаправленные тенденции на вторичном рынке.

«В 2015 году стоимость двух- и трехкомнатных квартир в «старой панели» и «старом фонде» снизилась существенно -  снижение доходило до 20%, в этом году популярность такого жилья продолжит падать. А вот в сегменте «новой вторички» - в сданных и заселенных новостройках – цена квадратного метра на протяжении всего 2015 года практически не изменилась. Популярность этой категории недвижимости осталась на прежнем уровне. Тенденция продолжится и в 2016 году», - считает Сергей Дроздов.

По данным агентства «Петербургская недвижимость», средняя цена на вторичном рынке в январе 2015 года находилась на отметке 99,3 тыс. рублей, а в декабре составила 94,8 тыс. рублей.

Нововведения в налоговом законодательстве: пока все спокойны

Текущий год начался со вступления в силу нововведений в налоговом законодательстве. В частности, с 2016 года начался переход на расчет налога на недвижимость на основе кадастровой стоимости, которая более приближена к рыночной, чем инвентаризационная. Кроме того, с 1 января с трех до пяти лет увеличился срок владения недвижимостью, при котором физические лица освобождаются от уплаты налога с ее продажи.

По мнению специалистов рынка, пока эти изменения не оказывают значительного влияния на вторичный рынок. Это обусловлено тем, что новый порядок расчета налога на недвижимость будет вводиться постепенно и наберет обороты только к 2018 году, а НДФЛ по сделкам с недвижимостью будет касаться только недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года, а также не распространится на приватизированные, унаследованные и подаренные квартиры. По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, влияние нововведений может быть заметно с 2017 года.

«Возможно, кто-то из собственников недвижимости предпочтет выжидать окончание 5-ти летнего срока владения, что сократит количество предложений на вторичном рынке недвижимости. В данный момент моя практика показывает, что те, кому срочно нужно продать квартиру, морально готовы на уплату 13% налога НДФЛ», - утверждает Дмитрий Щегельский.

В то же время введение новой схемы расчета налога на недвижимость, по мнению эксперта, может привести к снижению интереса к апартаментам, поскольку их статус - нежилая недвижимость, а нежилые помещения облагаются большим налогом, чем жилье – 2%. К примеру, при кадастровой оценке апартаментов в 3 млн рублей годовой налог составит 60 тысяч рублей.

Цены продолжат снижение

Несмотря на серьезный спад количества сделок в прошлом году, специалисты считают, что в этом году дальнейшего уменьшения количества сделок не будет, а вот средние цены продолжат снижение.  

«Не думаю, что в 2016 году количество сделок на вторичном рынке уменьшится. По моим наблюдениям, за всю историю рынка (25 лет) снижения количества сделок два года подряд еще не наблюдалось. Цены же, скорее всего, могут снизиться в целом за год процентов на 10%», - делится мнением Дмитрий Щегельский.

По мнению Светланы Пироговой, в текущем году цены на вторичном рынке будут корректироваться вниз, но в случае отмены субсидирования ипотечной ставки на новостройки возможно локальное повышение интереса к вторичной недвижимости в тех сегментах, где продавец обеспечит оптимальное соотношение цена-качество. Несмотря на предполагаемое снижение средней цены сделки на вторичном рынке, спрос на ликвидные объекты сохранится, и цены на них будут меняться незначительно.  

«В 2016 году на вторичном рынке не ожидается резких колебаний, а значит, ситуация предыдущего года сохранится. Продолжится расслоение вторичного рынка на более ликвидные проекты и на те, в которых будет снижаться спрос», - полагает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов. 

• Автор: Ксения Быстрицкая