Застройщики поборются за клиентов

В условиях кризиса компаниям все сложнее соблюдать взятые на себя обязательства перед дольщиками. По данным Комитета по строительству, в конце 2014 года в городе насчитывалось 19 долгостроев, а к 1 февраля 2016 года их количество выросло до 24. Участники круглого стола «Надежность как важнейший критерий оценки застройщика» обсудили ситуацию на рынке недвижимости, влияние законодательных инициатив на сегмент новостроек, а также рассказали о том, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика. 

Как проверить надежность?

По данным Комитета по строительству, за 2015 год в Петербурге появилось 8 новых объектов, в которых дольщики были признаны пострадавшими. По состоянию на 10 февраля в реестре граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домом и чьи права нарушены, значатся 1495 человек. В то же время для достройки ряда проблемных объектов за последнее время удалось найти инвесторов. В частности, компания Glorax Development взялась достраивать объекты на Гражданском проспекте и Будапештской улице, строительство которых было начато компанией «Чесма-инвест» еще в 2000 году. По словам коммерческого директора компании Glorax Development Руслана Сырцова, строительство объекта на Будапештской улице стартует в апреле, на Гражданском проспекте – в августе. Строительство домов планируется полностью завершить к 2018 году.

Сопредседатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей (РСС) Константин Пороцкий посоветовал при выборе квартиры в новостройке обратить внимание на три основных критерия. Первый - документальный или юридический аспект. Здесь необходимо изучить договор с застройщиком, проверить наличие разрешения на строительство, договора аренды или субаренды земли или свидетельства о регистрации права застройщика на земельный участок, проектной декларации. Второй критерий - репутация застройщика, а именно время существования компании на рынке, количество построенных объектов. И последним критерием является динамика строительства объекта.

Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский отметил, что надежный застройщик может привлекать денежные средства только по договору долевого участия (ДДУ) либо по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Кроме того, если застройщик начал продажи квартир на объекте долевого строительства после 1 января 2014 года, то этот объект должен быть застрахован.

Ипотека не поднимет спрос

По данным аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в 2015 году было реализовано 3,8 млн кв. м жилья, что на 27% меньше, чем в предыдущем. Эти показатели сопоставимы с цифрами 2013 года, когда было продано 3,9 млн кв. м жилья. В то же время в прошлом году было совершено на 7% сделок больше, чем в 2013-м. Руководитель Консалтингового центра Ольга Трошева объяснила это тем, что средняя площадь приобретаемой квартиры снизилась примерно на 10%.

В минувшем году локомотивом спроса на первичном рынке стала ипотека с господдержкой – больше половины сделок было заключено с использованием такой ипотеки. Программа субсидирования ипотечной ставки должна была завершиться 1 марта 2016 года, но на прошлой неделе представители Минфина и Минстроя РФ сообщили, что программу субсидирования планируется продлить до конца 2016 года. Однако точные условия продления пока не ясны. Есть информация о том, что ставка по-прежнему будет субсидироваться до 12% годовых, на продление программы планируется выделить 16,5 млрд рублей, при этом размер компенсации от государства банкам-участникам программы субсидирования может быть снижен.

Участники круглого стола отметили, что даже с учетом продления субсидирования ипотеки спрос на жилье с большой вероятностью будет снижаться дальше.

«За счет снижения покупательной способности населения и переизбытка предложения на рынке будет ужесточаться битва за клиентов. Возможны уходы с рынка компаний, которые неправильно рассчитали стратегию. Выиграют те проекты, которые уже начаты и находятся в высокой степени готовности, а также проекты от надежных компаний. Я думаю, что в текущем году спрос будет снижаться», - поделился мнением руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Ольга Трошева также считает, что с учетом снижения платежеспособности в этом году объем реализованного жилья будет ниже, чем в прошлом, и может достичь 3,5 млн кв. м. Руслан Сырцов прогнозирует падение спроса в среднем по рынку на 20% по сравнению с показателями 2015 года. По мнению генерального директора компании «Петрополь» Марка Лернера, в текущем году субсидируемая ипотека не окажет такого сильного влияния на рынок, как в прошлом.

«В 2015 году и в начале 2016-го спрос на новостройки стимулировало напряженное ожидание того, продлят ли ипотеку с господдержкой, а также нестабильность на финансовых рынках. После объявления о продлении субсидирования, на мой взгляд, будет краткосрочное снижение интереса к ипотеке. А во втором полугодии ипотека с господдержкой не будет оказывать такого сильного влияния на спрос, как в прошлом году, потому что разница между ипотекой с субсидией и без сейчас невелика. К тому же многие сейчас не рискуют связываться с ипотекой из-за финансовой нестабильности», - сказал Марк Лернер.

Однако есть застройщики, настроенные более оптимистично. Начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин считает, что в апреле-мае активизируются покупатели, которые не успели взять ипотеку с господдержкой в начале года, а также те, кто держали накопления в валюте или на рублевых вкладах в банках.

В ожидании поправок

В прошлом году немало хлопот застройщикам доставило ужесточение требований к страховым компаниям. В начале октября Центробанк опубликовал список страховых компаний, которые могут страховать объекты застройщиков. В итоге из заявленного списка страховать застройщиков согласились только 4 компании. Застройщики, которым не удалось договориться со страховой компанией, были вынуждены подавать заявки в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). По словам директора представительства НО «ОВС застройщиков» по Санкт-Петербургу и Ленобласти Олега Бритова, сейчас в ОВС страхуются 9 строительных компаний Петербурга и области, в работе заявки порядка 20 компаний.

Участники рынка отмечают, что ситуация в сфере страхования стабилизируется, однако некоторым компаниям, особенно небольшим, получить страховку до сих пор затруднительно.  По мнению Константина Пороцкого, страховые премии, уплачиваемые застройщиками, было бы логично тратить на достройку проблемного объекта, а не на выплаты дольщикам, поскольку людям в этом случае нужны именно квартиры, а не деньги. Однако механизма, который позволил бы тратить страховые премии на завершение объектов, пока не разработано.

В этом году строительную отрасль также ждут нововведения в законодательстве. В декабре в Госдуму внесен законопроект, согласно которому в 214-ФЗ предполагается ввести дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков, а также создать общедоступный единый реестр застройщиков. По мнению экспертов, к формулированию требований к уставному капиталу застройщиков нужно подходить обдуманно, чтобы нововведение не привело к массовому уходу с рынка небольших добросовестно работающих компаний.

В качестве еще одного нововведения рассматривается использование банковских счетов-эскроу, на которые деньги дольщиков поступали бы до окончания строительства объекта. Однако, по мнению Олега Бритова, такое нововведение может привести к увеличению стоимости квадратного метра на 10-40%.

Госдума планирует рассмотреть поправки в первом чтении 24 февраля, поэтому в ближайшее время станет ясно, какие из предложений действительно будут приняты.

• Автор: Ксения Быстрицкая