Рассрочка - альтернатива ипотеке?

Благодаря программе господдержки ипотека стала основным механизмом финансирования сделок на первичном рынке жилья. В то же время есть случаи, когда более удобным способом оплаты может стать рассрочка, дающая возможность внести первоначальный взнос, а оставшуюся сумму выплатить в течение определенного периода времени.

Ипотека преобладает

Несмотря на то, что большинство петербургских застройщиков предоставляют возможность купить квартиру в рассрочку, этот способ оплаты значительно уступает по популярности ипотеке. В прошлом году благодаря программе субсидирования в ряде компаний доля сделок с использованием ипотечных кредитов превысила 50%, в то время как доля покупок в рассрочку была значительно меньше. К примеру, в компании «Главстрой-СПб» в 2015 году доля сделок с рассрочкой составила около 5%, ипотечных сделок – около 50%. Похожее соотношение было показано и в компании Normann – доля рассрочки в объеме сделок не превысила 10%, а доля ипотеки достигла порядка 50% на фоне сообщений о возможном окончании программы господдержки ипотеки. В компании «Лидер Групп» ситуация похожая.

«Сегодня рассрочка не так востребована, как в докризисные времена, когда ее доля в структуре продаж по рынку была существенно выше. Например, в нашей компании в 2015 году доля рассрочки сократилась с 35% до 15%, а доля ипотеки, напротив, выросла с 35% до 54%.  Те покупатели, кто еще 1,5-2 года назад рассматривали покупку в рассрочку, в силу изменения финансовой ситуации переориентировались на ипотеку», - говорит директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Санкт-Петербурге Виталий Виноградов.

Эксперт отмечает, что брать ипотеку сегодня выгоднее, чем платить в рассрочку, поскольку существующие ипотечные ставки существенно ниже темпов инфляции. Кроме того, в условиях финансовой нестабильности покупатели предпочитают растянуть платежи на 10-15 лет и выплачивать небольшую сумму по ипотеке ежемесячно. Также застройщики зачастую готовы дать значительные скидки тем, кто берет ипотеку, а при беспроцентной рассрочке скидки, как правило, ниже.

Клиенты для рассрочки

Несмотря на плюсы ипотеки, эксперты называют несколько групп потенциальных покупателей, которым может быть интересна именно рассрочка.

«Одна из категорий покупателей, выбирающих рассрочку, - это люди, параллельно продающие другую недвижимость, допустим, свою старую квартиру. Как правило, их сбережений хватает на первоначальный взнос, а остаток суммы они вносят через несколько месяцев, реализовав недвижимость на вторичном рынке. Еще одна категория – покупатели, имеющие большой первоначальный взнос, и не желающие брать ипотеку. В их случае рассрочка позволяет избежать переплат по кредиту. Также рассрочку иногда предпочитают обеспеченные граждане, не желающие выводить деньги из бизнеса или закрывать депозит в банке», – рассказывает руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Руководитель Центра элитных проектов «Петербургская Недвижимость» Андрей Петров подтверждает, что рассрочка пользуется популярностью среди покупателей элитного жилья (к примеру, квартир в таких жилых комплексах, как Riverside, Stockholm, «Дом на Кирочной», «Дом у Ратуши»). 

Короткая или длинная?

В основном петербургские компании предлагают рассрочки на срок от нескольких месяцев до 5-6 лет. Короткие рассрочки больше всего подходят тем, кто планирует после заключения договора о приобретении квартиры в новостройке продать свое жилье. К примеру, в ЖК «Юнтолово» и «Северная долина» можно оформить беспроцентную рассрочку с минимальным взносом 10%  на 3 месяца или на срок до 12 месяцев, но не дольше планового срока ввода объекта в эксплуатацию.

Для приобретения квартир в комплексах других компаний рассрочки могут быть более длительными – до 5-6 лет. К примеру, компания Normann на свои объекты предлагает как беспроцентные рассрочки на 1-3 года, так и рассрочки на период от 2 до 6 лет с минимальным первоначальным взносом, но процентной ставкой на остаток на уровне 13-14%. В отделе продаж компании отметили, что длительные рассрочки сейчас более востребованные, чем краткосрочные. При покупке квартир в жилых комплексах компании «Полис Групп» можно взять беспроцентную рассрочку на срок до 4 лет, при этом при рассрочке до конца строительства объекта предоставляется скидка 20% на первый взнос. 

По наблюдениям Виталия Виноградова, при покупке квартир в жилых комплексах компании «Лидер Групп» наибольшим спросом пользуется беспроцентная рассрочка до конца строительства при покупке объектов на ранней стадии готовности. Чем ближе срок сдачи объекта, реализующегося по ДДУ, тем менее востребована рассрочка.

Стоит отметить, что первоначальные взносы по рассрочкам, предоставляемым застройщиками, могут быть разными – от 10 до 50%, а оставшиеся средства можно делить на две-три части или же выплачивать равными ежемесячными платежами.

Плюсы и минусы

Основными преимуществами рассрочки являются возможность избежать переплат по кредиту (при наличии у покупателя средств для первоначального взноса и стабильного дохода, а также в случае реализации старой квартиры на вторичном рынке после заключения сделки по покупке квартиры в новостройке), а также внесение платежей по гибкому графику (многие застройщики готовы предложить несколько схем выплаты в рассрочку на выбор).

К недостаткам рассрочки (в особенности, краткосрочной – на срок до 1-2 лет) можно отнести более значительные промежуточные платежи по сравнению с ипотекой, что делает рассрочку недоступной для многих покупателей жилья эконом-класса. Длинная рассрочка (на 5-6 лет) по срокам наиболее приближена к ипотеке, но предоставляющие такие рассрочки застройщики зачастую просят проценты на остаток.

Кроме того, специалисты говорят, что с точки зрения оформления рассрочка имеет больше рисков, чем ипотека. В частности, приобретаемая в рассрочку квартира будет находиться в собственности застройщика до тех пор, пока заемщик не выплатит полную стоимость объекта (если же недвижимость покупается по ипотечной программе, она является собственностью заемщика, но находится в залоге у банка). В случае банкротства застройщика компания, которой передадут недостроенный объект, может предложить дольщикам, не до конца выплатившим сумму по рассрочке, выкупить не оплаченные квадратные метры по новой цене. Кроме того, застройщики предлагают практически беспроцентную рассрочку (особенно, если период рассрочки небольшой), но могут оставить за собой право изменять процентную ставку, на это стоит обратить внимание при заключении договора. Также стоит внимательно отнестись к санкциям в случае возможной просрочки и указанным условиям расторжения договора. 

Перспективы

В условиях субсидирования ипотечной ставки ипотека стала основным инструментом для финансирования покупок на первичном рынке жилья. Многие эксперты полагают, что альтернативой ипотечному кредитованию могут быть только длинные рассрочки на несколько лет, которые сейчас встречаются не так часто из-за отсутствия у застройщиков «длинных» денег, чтобы кредитовать покупателей.

По мнению Виталия Виноградова, даже в случае отказа от продления программы субсидирования ипотеки ставки по ипотечным кредитам вырастут в среднем на 2% до 13-14% годовых, что, скорее всего, сохранит баланс между рассрочкой и ипотекой примерно на уровне 2015 года.  Если же   ключевую ставку  ЦБ повысят, и  ипотека  сильно подорожает (до 16-17% годовых), часть застройщиков будут вынуждены искать другие пути продаж. В частности, пересматривать программы по  рассрочкам на более длительные или переходить на продажи по схеме ЖСК, с помощью которой можно безболезненно выдавать длинные рассрочки. 

• Автор: Ксения Быстрицкая