2784 0
Цены на новостройки: рост или падение?
Аналитики назвали факторы, влияющие на цену квадратного метра.
На сегодняшний день наиболее популярным инструментом инвестирования в недвижимость является покупка ликвидной квартиры на этапе строительства для перепродажи после ввода дома в эксплуатацию. Как правило, инвестиционные сделки совершаются на покупку квартир-студий, однокомнатных квартир или евро-двушек в сегменте «масс-маркет». Основной частью дохода инвестора в этом случае является разница между стоимостью покупки и перепродажи квартиры. По данным E3 Investment, квартиры в готовых домах стоят на 20-40% (в зависимости от класса жилья и локации) дороже, нежели квартиры на начальном этапе строительства.
Второй составляющей инвестиционного дохода может стать ежегодная динамика цен на недвижимость, которая может оказаться как положительной, так и отрицательной. В 2016 году общий уровень цен на недвижимость колебался около нуля, в начале года наблюдалось небольшое снижение, которое сменилось коррекций – на сегодня средняя цена квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга – около 100 000 рублей. Стоит отметить, что в условиях стагнации цены в зависимости от локации и степени готовности жилья показывают разнонаправленную динамику, например, в каких-то районах фиксируется рост, в каких-то – снижение средней стоимости квадратного метра.
Компания E3 Investment подготовила обзор основных факторов, которые оказывают влияние на состояние цен на недвижимость в пределах двух лет – именно такой срок в большинстве случае проходит с момента покупки квартиры на котловане до совершения перепродажи.
Факторы за снижение цен
Падение реальных доходов населения
Падение платежеспособности граждан напрямую влияет на уменьшение спроса на квартиры в новостройках. Сложившаяся ситуация может измениться при условии нового этапа экономического роста в стране, который, впрочем, в прогнозах правительства и экспертов постоянно откладывается. Самым вероятным выглядит новый цикл роста нефтегазовых цен, от которых критически зависит российская экономика. При этом стоит отметить, что процесс перераспределения средств от продажи энергоресурсов через бюджетные организации и финансовый сектор до среднестатистического жителя России может быть очень длительным и затянутым. Поэтому рост доходов россиян может последовать со значительным отставанием от момента роста цен на нефть и газ – основной товар российского экспорта.
В 2014 году с падением курса рубля, которое последовало за падением цен на нефть, россияне начали стремительно вкладывать свои рублевые сбережения в недвижимость, чтобы избежать обесценивания накоплений. Но уже в 2015 году спрос на квартиры в новостройках упал на 30 % – за инвестиционным бумом последовал спад. В 2016 году спрос сохраняется на уровне прошлого года, и по прогнозам он не превысит показателей 2015-го. Осень 2016 года отмечена продолжением плавного снижения реальных располагаемых доходов населения (с поправкой на инфляцию). В целом за первое полугодие 2016 года доходы в реальном выражении снизились на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Таким образом, у населения остается все меньше средств на решение жилищных вопросов. В условиях снижения спроса застройщики будут вынуждены снижать цены или хотя бы не повышать их.
Отмена программы субсидирования ипотечной ставки
Одним из основных факторов, влияющих на уровень спроса на первичном рынке недвижимости, служит уровень ипотечных ставок. По оценкам аналитического отдела E3 Investment, купить объект недвижимости, не прибегая к ипотечному кредитованию, рассрочке или перепродаже имеющегося жилья, могут всего порядка 3% россиян. На текущий период времени более 50% сделок по покупке квартир в новостройках совершается с использованием ипотеки.
Значительное влияние на рынок новостроек будет иметь решение правительства по продлению или отмене программы субсидирования ипотечных ставок. В программе нуждаются потенциальные покупатели жилья, она важна для девелоперов, выгодна банкам, поскольку позволяет удержать ставку на привлекательном уровне, который благодаря субсидированию может быть сопоставим или ниже уровня инфляции. Покупателей привлекает возможность зафиксировать ставку по кредиту на уровне инфляции или ниже. Получается, что ипотечный заемщик почти не переплачивает банку сверх инфляции, не отдает банку часть своих будущих доходов, а лишь выплачивает реальную стоимость полученного от банка на приобретение жилья капитала. Несмотря на то, что ставки по ипотеке без субсидирования будут снижаться вслед за понижением ключевой ставки Центробанка, отмена программы субсидирования приведет к падению спроса на новостройки. Между тем в правительстве уже заявили, что в 2017 году продлевать действие программы не планируется. Снижение спроса не позволит застройщикам повышать цены.
Сокращение государственных социальных программ
Значительную роль в росте спроса на новостройки оказывают государственные социальные программы приобретения жилья для льготных категорий граждан, а также программа материнского капитала. Государственная программа «Материнский капитал» вступила в действие в январе 2007 года, она успешно функционирует и сегодня. За период действия программы сумма выплаты выросла практически в два раза – с 250 000 до 453 026 рублей. Согласно экспертной оценке, за последний год значительно вырос объем сделок в сегменте жилой недвижимости, который был проведен с использованием материнского капитала. В крупных агентствах недвижимости Санкт-Петербурга обращают внимание, что доля таких сделок достигает 15% от общего объема. Часто желание использовать материнский капитал становится стимулом для приобретения квартиры в новостройке, когда капитал используется на погашение первоначального взноса, а остальная сумма погашается за счет ипотечных платежей. В правительстве уже утвердили, что сумма материнского капитала до 2020 года не будет индексироваться вслед за инфляцией.
Многие категории граждан, которые действительно нуждаются в жилплощади, могут воспользоваться федеральными или региональными программами субсидирования или вообще получить жилплощадь бесплатно. По данным экспертов, до 8% площадей в новостройках покупается с использованием средств субсидий или же самими властями для передачи жилья по социальным программам. Очевидно, что бюджет 2017-19 гг. будет глубоко дефицитным, что может повлечь за собой сокращение ряда программ, при этом закупки жилья для государственных и общественных нужд выглядят одной из наиболее вероятных статей секвестра бюджета.
Снижение объема субсидий в рамках госпрограмм приведет к снижению спроса на новостройки и поэтому является фактором против роста цен.
Факторы за рост цен
Снижение предложения квартир от застройщиков
Переизбыток предложения новостроек в сегменте «масс-маркет», образовавшийся после 2014 года, когда на рынок было выведено рекордное количество объектов, а спрос сократился, постепенно сходит на нет, поскольку большинство застройщиков снизили темпы вывода новых очередей и объектов. По данным аналитиков E3 Investment, по итогам 2015 года была перенесена на неопределенный срок реализация крупнейших проектов строительства городов-спутников с миллионами квадратных метров жилья. А на территории Санкт-Петербурга летом 2016 года в продажу было выведено почти в 1,5 раза меньше жилых домов, чем летом прошлого года. Тенденция является следствием снижения покупательской активности, в результате которого девелоперы сознательно притормаживают темпы вывода новых объектов. Если начнется хотя бы медленный рост реальных доходов населения и объема платежеспособного спроса, можно ожидать очередной цикл увеличения стоимости жилой недвижимости. Ведь сейчас многие застройщики откладывают новые проекты на фоне смещения спроса в сторону предложения жилья средней и высокой степени готовности. Вскоре спрос может превысить предложение, образуется дефицит, что и приведет к росту стоимости квадратного метра.
Поправки к 214-ФЗ
Многие эксперты сходятся во мнении, что принятые летом 2016 года поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве должны сделать процесс приобретения жилья в новостройках более безопасным, но порядок исполнения некоторых пунктов вызывает вопросы. Есть опасение, что внесение поправок может найти отражение в увеличении стоимости квадратного метра. К примеру, ужесточение требований к уставному капиталу застройщиков и возможность утверждения типового договора долевого участия (ДДУ) могут не оказать сильного влияния на стоимость квадратного метра. Но механизм эскроу-счетов, по которому средства, внесенные дольщиком после регистрации ДДУ, размещаются на специальном счете в банке и могут быть переведены застройщику лишь после предъявления в банк документа, свидетельствующего об исполнении обязательств застройщика перед дольщиком (то есть фактически по завершении стройки), может привести к удорожанию квартир в новостройках. Подобная процедура усложнит работу застройщиков и толкнет их к поиску альтернативных источников финансирования, например, проектному кредитованию. Это в свою очередь приведет к увеличению стоимости квадратного метра, ведь реальные ставки по кредитам для бизнеса начинаются от 14-16% годовых. Еще одной статьей расходов по новым правилам станут отчисления в компенсационный фонд дольщиков, создаваемый для финансирования достройки проблемных объектов либо выплаты компенсаций дольщикам. Отчисления в размере 1% от планируемой стоимости строительства с большой долей вероятности будут заложены застройщиками в цену квадратного метра.
Ограничения высотности и плотности застройки
В июне 2016 года состоялось утверждение новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) на территории Санкт-Петербурга, существенно ограничивших высоту и плотность новых городских кварталов. Часть проектов, не попадающих под новые нормативы, застройщики будут вынуждены заморозить, другие проекты ожидает снижение высотности и, соответственно, уменьшение объемов продаваемых площадей – а ведь если объемы квадратных метров снижаются, то неизбежно увеличение цен.
В Ленинградской области результатом диспропорций развития на границе города и области, выраженных в том, что строительство инфраструктуры часто не успевало за возведением жилых домов, стало формирование районов с низким качеством городской среды, некоторые эксперты относят такие районы к «потенциальным гетто». Для ограничения такой застройки правительство Ленинградской области объявило о введении принципа светофора, по которому область делится на три зоны – самая ближайшая к Санкт-Петербургу красная зона предполагает значительную финансовую нагрузку на застройщиков новых жилых комплексов в плане строительства социальных объектов и работ по возведению путепроводов и развязок – все это приведет к удорожанию новых проектов на территории красного пояса.
Таким образом, законодательные нововведения властей Санкт-Петербурга и Ленинградской области также могут оказать значительное влияние на цену квадратного метра в новостройках.
Резюме
По оценкам E3 Investment, рынок жилой недвижимости Петербурга находится в стагнации. Ближайшие 1-2 года динамика цен на новостройки будет колебаться около нуля – возможен незначительный рост, также не исключены небольшие падения.
Предлагаем посетителям портала BSN.ru оценить значимость факторов, влияющих на цену квадратного метра в новостройках, чтобы составить сводный прогноз.
Выставьте свои оценки факторам от 1 балла (если фактор малозначительный) до 6 баллов (если фактор самый важный). Результаты опроса будут опубликованы на сайте BSN.ru.