Застройщики страдают от новых правил страхования

С 1 октября этого года вступили в силу отдельные нормы 236-ФЗ о страховании ответственности застройщиков жилья, согласно которым строительные компании могут застраховаться тремя способами – обратиться в страховую компанию, получить банковскую гарантию или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС). Однако эксперты, собравшиеся в минувший четверг на круглом столе «Особенности развития рынка недвижимости в современных условиях» в «Ленэкспо», сомневаются в том, что эти механизмы действительно смогут обеспечить безопасность дольщиков.

Страхование помешало продажам

1 октября на сайте Центробанка появился список из 16 компаний, которые могут страховать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), к середине месяца список пополнили еще три организации. К страховщикам предъявили жесткие требования – собственные средства не менее 1 млрд рублей, отсутствие предупреждений от Центробанка в течение полугода и хорошая платежеспособность. В непростое положение попали застройщики, сотрудничавшие со страховыми компаниями, которые не попали в список. В частности, это произошло с компанией «Петрополь». По словам генерального директора компании Марка Лернера, из-за сложностей со страхованием компания сейчас не может запустить новый проект.

Оказалось, что большинство страховых компаний, попавших в список, не хотят страховать застройщиков из-за невозможности перестраховывать свои риски и отсутствия рентабельности. Начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин отметил, что из заявленного списка готовы работать с застройщиками всего три страховые компании, одна из которых приняла заявку, но в силу загруженности пока не выдала компании ни одного страхового полиса. По этой причине на тех объектах, которые попадают под действие закона о страховании (разрешение на строительство которых было выдано и первый договор ДДУ подписан после 1 января 2014 года), компания не продает квартиры, а пока только резервирует их или же переадресуют клиентов на объекты с более ранним разрешением на строительство.

Невысокая конкуренция и большие риски привели к тому, что страховые компании в несколько раз повысили стоимость страхового полиса – теперь это минимум 1,5% от стоимости страхуемых договоров.

 Руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов сообщил, что компанию страхует «Ингосстрах», вошедший в список Центробанка, однако у страхования есть лимит, и компания рассматривает возможность вступления в Общество взаимного страхования (ОВС).

Нюансы альтернативных вариантов

Вступление в ОВС – еще один возможный способ страхования ответственности застройщика – также имеет много нюансов. Для вступления в общество компании необходимо заплатить  взнос  – порядка 1 млн рублей, а также порядка 0,6-0,8% от стоимости договоров. При этом в случае банкротства одного из застройщиков, входящих в ОВС, необходимо использовать деньги из резервного фонда организации, а если их не хватит, наступит субсидиарная ответственность, то есть членам организации нужно будет дополнительно собирать деньги для спасения банкрота. Требования к новым участкам ОВС не слишком жесткие, и многие застройщики относятся к такой форме страхования с опаской. Тем не менее, по словам  вице-президента Российского Союза строителей по Северо-Западному федеральному округу Олега Бритова, за последнее время было подано порядка 20 заявлений на вступление в общество, пять компаний уже стали его членами, причем среди них есть компании, зарегистрированные в Ленобласти. Срок рассмотрения заявки на вступление – порядка двух недель.

Еще один возможный способ страхования – поручительство банка, однако представители банковского сектора так же, как и многие страховщики, не готовы нести такие риски, ведь в случае банкротства крупного застройщика необходимую сумму дольщикам смогут выплатить только самые крупные банки.

Получается, что выступление в ОВС остается наиболее реализуемым вариантом страхования, однако эта схема новая, и застройщики относятся к ней с осторожностью. Кроме того, при любом варианте страховые премии, которые застройщики должны будут выплачивать, приведут к росту цен на жилье.

«Некоторые крупные компании, заключив договор со страховыми компаниями из списка, решили проблему, но примерно половина рынка, состоящая из небольших компаний, пока не определилась, что делать. Из-за снизившегося спроса предел прочности ограничен, и что будет через 2-3 месяца, если не заморозить реализацию новых норм о страховании, остается только догадываться. Следует взять паузу на разработку каких-то действительно работающих механизмов для защиты дольщиков», - отметил Марк Лернер.

Сейчас Российский Союз Строителей (РСС) собирает подписи застройщиков под открытым письмом правительству страны о вводе моратория на страхование ответственности застройщиков. В частности, представители РСС предлагают не обязывать застройщиков заключать новые договоры страхования в том случае, если у них уже есть полис, приобретенный до 1 октября этого года.

В 214-ФЗ внесут коррективы?

По мнению экспертов, новые механизмы страхования нуждаются в доработке, при этом для обеспечения безопасности дольщиков можно было бы двигаться и в другом направлении – к примеру, усилить требования к выдаче разрешения на строительство. По мнению председателя комитета по взаимодействию с застройщиками и собственниками жилья Российского Союза Строителей (РСС) Виолетты Басиной, можно также было бы разработать более эффективную схему достройки проблемных объектов, ведь дольщики хотят получить от застройщика именно квартиру, а не денежную компенсацию, которой может быть недостаточно для покупки аналогичной квартиры в другом объекте ввиду инфляции и роста цен.

Об ужесточении контроля над застройщиками Минстрой РФ уже задумался – на прошлой неделе ведомство внесло в правительство поправки в ФЗ № 214 «О долевом строительстве». До 9 декабря они будут обсуждаться профессиональным сообществом, а затем рассмотрены Госдумой РФ. В частности, Минстрой предлагает увеличить уставный капитал застройщиков до 50 млн рублей (сейчас он может быть и 10 тыс. рублей). Представители РСС выступают против этой инициативы, потому что для небольших региональных строительных компаний такая сумма может оказаться непосильной, и они будут вынуждены уйти с рынка. Также среди поправок фигурирует запрет на привлечение средств граждан по схемам жилищных сертификатов и ЖСК, введение ежеквартальной отчетности строительных компаний о расходовании средств дольщиков за себя и своих подрядчиков.

Среди поправок есть и инициативы, призванные облегчить жизнь застройщикам. В частности, в проекте поправок указано, что застройщики смогут направлять средства дольщиков на строительство социальных объектов. Сейчас деньги дольщиков можно направлять только на строительство самого жилья и инженерии, что приводит к двойному налогообложению – застройщик из чистой прибыли финансирует строительство соцобъектов, дарит их городу, а потом еще платит НДС.

Одним из самых спорных предложений является поправка, согласно которой с 2017 года ответственность по страхованию договоров долевого участия предлагается переложить на дольщиков – то есть покупатели жилья должны будут сами приобретать страховой полис. По мнению Председателя Координационного совета по страхованию в строительном комплексе Анатолия Кузнецова, эту инициативу нельзя назвать удачной, поскольку страхование – дело добровольное, и не все покупатели жилья захотят платить еще и за страховку.

Как правительство отреагирует на письмо застройщиков о моратории на страхование и на поправки Минстроя, станет ясно в декабре. Однако то, что строительную отрасль ждут существенные изменения, очевидно.

 

• Автор: Ксения Быстрицкая