Рейтинг апартаментов Санкт-Петербурга

BSN.ru представляет экспертный рейтинг апартаментов Санкт-Петербурга. Все представленные проекты находятся в продаже, кроме проекта YE'S, где все апартаменты уже распроданы, но их можно арендовать на срок от 1 месяца. 

В российском законодательстве понятие «апартаменты» четко не определено, но аналитики рынка недвижимости понимают под апартаментами нежилые помещения, предназначенные для временного проживания без права постоянной регистрации. Апартаменты относятся не к жилой, а к коммерческой недвижимости.

Проекты, выходящие на рынок под названием «апартаменты», разнообразны, поэтому редакция BSN.ru при подготовке рейтинга решила разделить проекты апартаментов на четыре группы.

В следующих разделах вы найдете краткое описание каждой из групп, а также  средние оценки каждого проекта, выведенные на основе экспертного голосования. Эксперты оценили предлагаемые проекты по пяти критериям (транспортная доступность, инфраструктура, местоположение, экологичность, качество). С экспертными оценками каждого критерия и подробным описанием критериев оценки вы можете ознакомиться в карточке объекта, кликнув по названию проекта.

Доходные (сервисные) апартаменты

Доходные (сервисные) апартаменты – это проекты с помещениями, которые чаще всего покупаются для последующей сдачи в аренду. Покупатель приобретает помещение (юнит), которое зачастую представляет собой комнату (иногда несколько комнат) с санузлом и оборудованным местом для приготовления пищи. Ему не нужно искать арендатора самостоятельно, поскольку в сервисных апартаментах есть управляющая компания, которая занимается сдачей юнитов в аренду. Девелоперы сервисных апартаментов разрабатывают программы доходности, чтобы покупатель понимал, на какой доход он может рассчитывать. Девелоперы заявляют о доходности на уровне 10-15%.

Арендаторами юнитов в сервисных апартаментах (апарт-отелях) зачастую становятся корпоративные клиенты, которые приезжают в город на определенный период на работу, туристы, а также те, кто в силу обстоятельств нуждается во временном жилье (к примеру, на время ремонта в собственной квартире).

Особенностью этой группы апартаментов является высокий уровень сервиса, сопоставимый с уровнем типичного отеля (наличие ресепшн, химчистки, детской комнаты, службы доставки еды, спортивного зала и прочих удобств).

В списке представлены проекты сервисных апартаментов (в них есть профессиональная управляющая компания, разработаны программы доходности, предполагается высокий уровень сервиса, сопоставимый с сервисом гостиницы).

№	Название	Застройщик	Класс	Район	Срок сдачи	Средний балл
1	Docklands	Docklands Development	бизнес	Василеостровский	IV кв. 2017	7,94
2	YE’S	ГК  «Пионер»	бизнес	Выборгский	сдан	7,77
3	Vertical	NAI Becar	бизнес	Московский	сдан	7,31
4	Avenue Apart	ГК «БестЪ»	бизнес	Петроградский	II кв. 2016	7,03
5	Prime Residence	Yard Group	бизнес	Центральный	IV кв. 2017	6,90
6	Salut!	«Союз Инвест Девелопмент»	комфорт	Московский	1,2 корп.-сданы, 3 корп. - I кв. 2017, 4 корп.- III кв. 2017	6,80

 

По результатам экспертной оценки можно отметить, что все проекты получили достаточно высокие баллы. Это можно объяснить тем, что все проекты расположены в локациях с хорошо развитой транспортной и коммерческой инфраструктурой, обладают хорошо продуманной концепцией.

Стоит отметить, что проект Docklands, несмотря на наличие программы доходности, является нетипичным сервисным апартаментом. По информации застройщика, примерно половина покупателей приобретают там недвижимость не для сдачи в аренду, а для собственного длительного проживания. По этой причине девелопер объявил о планах по строительству на территории объекта частного детского сада.

Большинство проектов находятся в высокой степени готовности и уже введены в эксплуатацию (в проектах Salut! и YE’S сейчас можно снять юнит в аренду на срок от 1 месяца, в апарт-отеле Vertical – на срок от нескольких суток). Исключением является проект Prime Residence, строительство которого началось недавно, а перспективы не совсем ясны.

Несервисные апартаменты комфорт- и бизнес- классов

В проектах этой группы не предусмотрено профессиональной управляющей компании, которая сдавала бы юниты в аренду, помещения по планировкам приближены к типичным квартирам. Клиенты могут покупать помещения и для себя, и для сдачи в аренду, но во втором случае им нужно скать арендаторов самостоятельно, как и при сдаче обычного жилья.

Плюсом таких апартаментов по сравнению с обычными квартирами является стоимость. Как правило, они стоят примерно на 20% дешевле, чем квартира в том же районе (во многом за счет того, что земля под коммерческую застройку стоит дешевле земли под жилую).

№	Название	Застройщик	Класс	Район	Срок сдачи	Средний балл
1	Елагин-апарт	ИСК «Атлант»	бизнес	Приморский	IV кв. 2017	7,00
2	Башни Беринга	СК «Модуль»	бизнес	Василеостровский	IV кв. 2017	6,93
3	Лотос тауэр	Московский двор	бизнес	Приморский	III кв. 2016	6,83
4	Лахта Парк	Конкорд Менеджмент и Консалтинг	бизнес	Приморский	сдан	5,60
5	Виват	Донк (ГК «Единые решения»)	комфорт	Невский	IV кв. 2016	5,43
6	Нарвский посад	Технобалтснаб	бизнес	Кировский	III кв. 2016	5,40

 

По итогам голосования наиболее высокие оценки получили объекты, которые планируется строить на территориях с хорошо развитой транспортной, коммерческой инфраструктурой, рядом с зелеными зонами. Однако стоит отметить, что большинство проектов будут сданы в эксплуатацию не скоро. При этом строительство проекта «Башни Беринга» еще не начато, и предполагаемые сроки строительства уже сдвигались, а представители проекта «Виват» не смогли предоставить актуальные фотографии со строительной площадки.

Примечательно, что очереди с апартаментами есть в составе нескольких типичных жилых комплексов («Москва», «Небо Москвы», «Светлый мир. Я романтик»). Эти проекты уже были оценены в рейтинге жилых комплексов. 

Несервисные  апартаменты премиум-класса

Такие проекты зачастую появляются в эксклюзивных локациях на участках, где нельзя построить жилье, но возможно строительство коммерческой недвижимости. Недвижимость в таких проектах приобретается состоятельными людьми для собственного длительного проживания. 

№	Название	Застройщик	Класс	Район	Срок сдачи	Средний балл
1	Резиденция на Каменном	ЭкоИнвест	премиум	Петроградский	I кв. 2017	8,40
2	Императорский яхтъ-клуб	Императорский яхтъ-клуб	премиум	Петроградский	III кв. 2017	8,38
3	Крестовский 12	Терра	премиум	Петроградский	сдан	7,94
3	Royal Park	КОРТРОС	премиум	Петроградский	II кв. 2018	7,94
3	Монферран	Исаакиевский отель	премиум	Адмиралтейский	сдан	7,94
6	Голландия	РГС Недвижимость	премиум	Адмиралтейский	II кв. 2016	7,48
7	Северный Версаль	Конкорд Менеджмент и Консалтинг	премиум	Приморский	сдан	6,23

 

Представленные объекты получили высокие оценки благодаря выгодному расположению, хорошо развитой инфраструктуре, высокому качеству. В списке есть как уже сданные, так и строящиеся проекты. 

Загородные (рекреационные) апартаменты

Основным преимуществом таких апартаментов является близость к природе, благоприятная экологическая обстановка. Как правило, такие объекты приобретаются обеспеченными людьми для собственного сезонного проживания. 

№	Название	Застройщик	Класс	Район	Срок сдачи	Средний балл
1	Первая Линия. Life Energy Resort	ГК «Пионер»	бизнес	Курортный	II кв. 2016	8,86
2	Crystal	Apriori Development Group	премиум	Курортный	сдан	7,66
3	X-Home	Инвест-Консалт	бизнес	Курортный	сдан	7,49
4	Светлый мир. Внутри	Seven Suns Development	бизнес	Курортный	I кв. 2017	7,00

 

Все представленные проекты расположены в Курортном районе города, предполагают наличие развитой инфраструктуры для загородного отдыха. Есть как сданные, так и строящиеся проекты. Наиболее высокую оценку получил проект «Первая линия. Life Energy Resort», в составе которого планируется строительство клиники сохранения здоровья. 

Мнения экспертов

Эксперты, приняшие участие в опросе, поделились мнением о перспективах развития апартаментов, плюсах и минусах этого формата.

Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики E3 Investment:

- В последние годы спрос на коммерческую недвижимость сократился намного больше, чем на жилую. В таких условиях перепрофилирование проектов строительства коммерческой недвижимости под возведение пригодных для проживания зданий (апартаментов) является выигрышной стратегией. Вводятся в эксплуатацию все новые объекты коммерческой недвижимости (бизнес-центры, торговые центры), запроектированные еще в благополучные 2012-2014 годы, что на фоне резкого падения спроса приводит к перепроизводству, снижению арендных ставок и убыткам застройщиков коммерческой недвижимости. Поэтому на землях, предусмотренных под строительство торговых и бизнес-центров девелоперам выгоднее возводить комплексы апартаментов (в том случае, если не будут введены какие-либо новые законодательные ограничения). Аспекты, в которых апартаменты проигрывают жилым объектам – такие как, невозможность оформить регистрацию и более высокие налоги - девелоперы компенсируют выигрышными архитектурными концепциями и высоким сервисом управляющих компаний.

Доля апартаментов в центральных районах Санкт-Петербурга достигает уже 27% от общего объема возведения новостроек. В спальных районах доля апартаментов пока не более 2%. Сокращение земель, пригодных под жилую недвижимость в центре, и меньшая стоимость земли под коммерческую недвижимость, чем под жилую, будут иметь следствием постепенное распространение апартаментов из центра в спальные районы. По оценка E3 Investment, до 2020 года доля апартаментов в центре будет достигать до 38% от общего объема строительства, в спальных районах - до 7%.

Что касается сервисных апартаментов, то благодаря эффективной работе управляющей компании, набору дополнительных гостиничных функций арендные ставки при сдаче апартаментов значительно превышают ставки при сдаче аналогичных жилых квартир. Так, доходность при сдаче апартаментов в аренду составляет 10-15% (для сравнения, у квартир – 5-7%). Купленные на начальном этапе строительства апартаменты также можно перепродать со значительной выгодой, но стоит помнить, что дисконт от стоимости аналогичного предложения в жилом доме может составлять до 10%.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

- На сегодняшний день комплексы апартаментов – это проекты, которые демонстрируют высокое качество реализации, располагаются в привлекательных локациях и предлагают высокий уровень сервиса. В связи с этим в этом формате нет ценового сегмента «эконом».

Примечательно, что даже в сегменте «бизнес» у двух проектов апартаментов, несмотря на их соответствие заявленному классу по формальным признакам, может отмечаться огромный разрыв в отношении качества концепции и предоставляемых услуг, инфраструктурной составляющей, подходе девелопера к инженерии и обслуживанию объекта. «Вилка» цен в формате апартаментов также очень большая: если в сегменте «комфорт» можно найти апартаменты по цене от 75 000 рублей за квадратный метр, то в элитном стоимость может достигать 800 000 рублей.

Спрос на апартаменты остается стабильным, наиболее высокие темпы реализации демонстрируют проекты с хорошо проработанной концепцией и сбалансированной маркетинговой стратегией, среди которых можно отметить комплекс апартаментов Salut! в сегменте «комфорт», в бизнес-классе – лофт-квартал «Docklands» в городе и жилой комплекс «Первая Линия. Life Energy Resort» за городом, в элитном сегменте – «Императорский яхтъ-клуб».

В настоящий момент лидерами с точки зрения предложения апартаментов являются Курортный, Петроградский, Приморский и Московский районы. В Курортном районе реализуются проекты апартаментов там, где невозможно построить отдельно стоящие коттеджи. Этот новый формат для рынка загородной недвижимости, который является компромиссным вариантом для тех, кто хочет жить на природе, но при этом не желает иметь обременений, связанных с владением собственным домом с участком. В Петроградском районе большинство проектов апартаментов реализуются на первой линии воды, в очень живописной рекреационной зоне, где невозможно построить жилье. Апартаменты в этой локации обладают выдающимися представительскими характеристиками, поскольку вид по сей день является неотъемлемой составляющей статусной квартиры. Благодаря наличию первой линии, а также сложившемуся «экологичному» имиджу Приморского района все проекты апартаментов, которые будут реализованы там, обречены на успех. Московский район с его отличной транспортной доступностью, близостью к центру города и аэропорту также является очень популярной локацией для реализации апартаментов.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН  «Невский простор»:

- Сразу можно отметить, что апартаменты появились как бы вынужденно. На рынке Петербурга и Москвы сложилась следующая ситуация:  есть в наличии земли, на которых нельзя строить жилые помещения, но они «просятся» по своему местоположению под жилье. Застройщикам хотелось естественно использовать эти земли. Поскольку апартаменты считаются нежилыми, они могут строиться  в местах, где не хватает таких объектов инфраструктуры как детские сады, школы, медицинские учреждения, и не предназначены (как бы) для постоянного проживания.

Однако сейчас этот формат активно развивается, в нем можно выделить свои положительные моменты. К ним следует, в первую очередь, отнести  наличие управляющей компании: апартаменты используются как объекты доходной недвижимости. В плане доходности, думаю, что, возможно, она не всегда будет соответствовать той, что декларируется на стадии строительства, но это сильно будет зависеть от качества работы управляющей компании. Как правило, эти объекты сопровождаются соответствующей бытовой инфраструктурой, спортивными комплексами.

К минусам можно отнести более высокий налог на недвижимость (по сравнению с жильем), невозможность постоянной прописки (возможна временная регистрация).

В целом, считаю, что направление апартаментов перспективно с учетом огромного количества земель «серого пояса», то есть неосвоенных земель промзоны.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg:

- В 2015 году спрос на элитное жилье и на апартаменты премиум-класса оставался достаточно стабильным. Сейчас покупатели взвешенно подходят к выбору объектов, их запросы четко сформулированы, они понимают, что важно и приоритетно. Заметно повысились роль паркинга, окружения, качественных характеристик здания, используемых материалов. Вырос интерес к готовым объектам с авторским дизайном в отделке и обстановке.

В предложении ощущается дефицит жилья высокого класса с видовыми характеристиками. В то же время именно такие объекты покупают в первую очередь, несмотря на то, что они стоят в среднем на 20-30% дороже квартир в том же комплексе без аналогичных видовых характеристик. В апреле стартовали продажи в новом элитном комплексе апартаментов Royal Park, большинство окон которого как раз выходят на воду, парк и исторические доминанты города. Новый проект, который расположен на Петровском острове, несколько разнообразит географию элитных домов, большинство из которых строится в Центральном районе, на Петроградской стороне и Крестовском острове. С одной стороны локация Петровского острова является достаточно уединенной (комплекс будет расположен в окружении реки и парка), с другой стороны, до делового и исторического центра можно добраться за 15 минут, до аэропорта Пулково – за 40 минут.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP:

- Необходимо отметить, что рынок апартаментов все больше и больше вливается в наш рынок и уже не кажется чем-то совершенно новым и непонятным. В данном сегменте есть свои плюсы, свои минусы. Основные покупатели, как правило, либо инвесторы, планирующие зарабатывать на дальнейшей аренде, либо люди со средним и выше достатком, покупающие объекты для целей альтернативного места жительства или иных собственных планов, кого не сильно волнует отсутствие возможности прописки и повышенный налог на имущество. Уже реализованные проекты на рынке показывают свою успешность, тем самым сегмент будет активно развиваться далее, будет появляться все больше и больше апарт-проектов. На мой взгляд, в перспективе все же будет преобладать именно формат сервисных апартаментов для среднесрочного и долгосрочного проживания (альтернатива отелей). Бурного развития формата классического «псевдожилья» без соблюдения норм соцкультбыта город просто не допустит.

Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге:

- Апартаменты – новый для города формат, пользующийся спросом  в настоящее время у состоятельных клиентов. Апартаменты обладают абсолютным преимуществом с точки зрения комфортного местоположения, предоставляемых сервисов, формата использования помещения.

Есть и недостатки, являющиеся производной того, что это прежде всего - нежилое помещение, в котором нельзя оформить прописку, отсутствуют налоговые вычеты, есть повышенные коммунальные расходы.

Вероятно, с течением времени, при условии интересного ценового предложения апартаменты будут набирать популярность.

Инвестиционная привлекательность объектов  невысокая, спрос на данную категорию недвижимости необходимо формировать, развивать и стимулировать.

Евгения Ермакова, директор рекламного агентства «Сетевые коммуникации»:

- Оценивать рынок апартаментов сложно, так как до сих пор под этим сегментом понимаются различные типы недвижимости. В классическом европейском представлении – это объекты для средне- и долгосрочного проживания с соответствующим уровнем сервиса и стандартами работы. У нас же сейчас апартаментами называют и комплексы, являющиеся, по сути, жилыми, но без соответствующего правового статуса. К классическим в общемировом понимании апарт-отелям относятся, пожалуй, только несколько проектов, в частности Vertical и YE’S. И именно этот формат имеет наибольшие перспективы для развития, так как он прозрачен, понятен и востребован, о чем свидетельствует заполняемость. К примеру, в апарт-отеле YE’S этот показатель в среднем составляет 75% в течение всего года.

Способствовать развитию формата будет закрепление на законодательном уровне самих понятий «апартаменты» и «апарт-отель». Пока этого не произошло, но уверена, что рано или поздно этот пробел будет заполнен.

Валентина Нагиева, генеральный директор портала BSN.ru («Большой сервер недвижимости»):

- Если говорить о доходных апартаментах, то одним из первых проектов такого типа и примером для подражания по формату, визуальному исполнению и содержанию стал апарт-отель YE’S. Юниты в доходных апартаментах чаще всего приобретают для последующей сдачи в аренду – в среднем доходность составляет 10-15%, что выше, чем от сдачи в аренду  квартиры. К плюсам доходных апартаментов можно отнести наличие управляющей компании и высокий уровень сервиса.

Однако в Петербурге также апартаменты комфорт- и бизнес-классов без управляющей компании. В таких проектах объекты приобретаются чаще всего для себя, а если владелец решает сдать в аренду, то ищет арендатора сам.

Апартаменты премиум-класса и рекреационные апартаменты практически всегда приобретаются для себя. Среди представленных проектов хотелось бы выделить «Резиденцию на Каменном» за хорошо разработанную концепцию проекта и интересные дизайнерские решения, а также проект рекреационных апартаментов ««Первая Линия. Life Energy Resort», в составе которого будет работать клиника сохранения здоровья.

К минусам формата апартаментов можно отнести отсутствие возможности прописки (возможна только временная регистрация), повышенный налог на недвижимость и, как правило, более высокие коммунальные платежи по сравнению с обычной квартирой. 

Резюме

Эксперты считают апартаменты перспективным форматом недвижимости. К преимуществам сервисных апартаментов относятся наличие управляющей компании и высокий уровень сервиса, сопоставимый с гостиничным, и высокая предполагаемая доходность. Плюсом всех типов апартаментов можно считать их более низкую стоимость по сравнению с жилыми проектами, расположенными рядом.

К минусам формата относятся невозможность постоянной прописки, более высокий налог на недвижимость (по сравнению с жильем), большие коммунальные расходы.

Девелоперы уже заявляют о планах по строительству новых проектов апартаментов. В частности, ГК «Пионер» сообщила о планах по строительству второго апарт-отеля YE’S на улице Социалистической, компания NAI Becar анонсировала строительство второго проекта Vertical на улице Оржоникидзе.

Напоминаем, что вы также можете поставить оценки апартаментам в карточках проектов.

28 апреля портал BSN.ru проводит вебинар на тему «Апартаменты: особенности формата». Зарегистрироваться на вебинар можно на этой странице. 

• Автор: bsn.ru