Первичная или вторичная недвижимость: что выбрать?

Долгое время считалось, что вторичная недвижимость дороже, но надежнее первичной, однако сейчас на рынке все не так однозначно. Специалисты посоветовали, на что обращать внимание, если вы выбираете между готовым домом и новостройкой.   

Степень риска

Одним из главных недостатков первичной недвижимости считается риск долгостроя. По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, сейчас в городе насчитывается 24 «проблемных» объекта, дольщики которых до сих пор не получили свои квартиры. В этих условиях одним из важных критериев выбора объекта становится надежность застройщика.

«Минимизировать риски на первичном рынке можно, выбирая надежного застройщика. Стоит проанализировать такие параметры, как пул строящихся объектов и «пятен земли», наличие сданных объектов,  административные и кредитные ресурсы, репутацию, аккредитацию в банках», – считает специалист по недвижимости АН «Адвекс» Полина Глазкова.

На вторичном рынке также есть риски, но другого типа. Среди основных – приобретение «квартиры с жильцом», то есть с человеком, за которым сохраняется право проживания в этой квартире, совершение сделки, которая впоследствии может быть признана притворной и расторгнута, риск не получения квартиры в том состоянии, в котором она осматривалась, наличия скрытых недостатков и др.

«Есть ряд признаков, по которым можно понять, что квартира «сомнительная». Жилье, которое продают дешевле рыночных цен, должно насторожить покупателя. Кроме того, вызывают сомнения квартиры, которые только что куплены, но уже выставлены на продажу. При рассмотрении документов всегда сомнительна доверенность, которую нельзя проверить, неизвестно, где находится собственник. Мошеннические схемы на рынке остаются прежними – подделка доверенности, оформление документов по поддельному паспорту», – предупреждает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.

Чтобы избежать приобретения «сомнительной» квартиры, эксперт советует обращаться в агентства недвижимости c хорошей репутацией, поскольку вероятность прохождения «сомнительной» сделки через них невелика: продавцы квартир с «нехорошей» историей стараются реализовать их сами или через «своих» агентов-одиночек.

Цена

По наблюдениям участников рынка, цены на первичную и вторичную недвижимость неуклонно сближаются, и в некоторых случаях вторичная недвижимость может быть дешевле новостройки на начальном этапе строительства. По данным «Петербургской недвижимости», в мае средняя стоимость квадратного метра первичного жилья категории «масс-маркет» (эконом-и комфорт- классов) в обжитых районах Петербурга составила 104,3 тыс. руб. за кв.м. В пригородных районах Ленобласти этот показатель составляет в среднем порядка 70-71 тыс. за кв. м.

На вторичном рынке, по данным сделок «Петербургской недвижимости», в мае средняя стоимость кв. метра была 96,3 тыс. рублей. Стоит отметить, что это именно стоимость по сделкам, поскольку стоимость квадратного метра предложения на вторичном рынке выше. К примеру, средняя стоимость кв. метра объектов вторичного рынка, размещенных на сайте BSN.ru в мае, составила 101 400 рублей. Такую разницу в цифрах можно объяснить тем, что продавцам в условиях избытка предложения не всегда удается продать объект за желаемую цену, приходится ее снижать.

В целом каждый объект недвижимости стоит рассматривать отдельно, поскольку цена зависит от многих критериев – локации, транспортной доступности и окружающей инфраструктуры, а также качества дома.

«Требования к квартирам, к местам общего пользования, к шумо- и теплоизоляции, качеству домов выросли. Поэтому тот факт, что «хрущевка» у метро стоит дешевле, чем квартира в доме со сроком сдачи в 2017 году дальше от метро на 2 км уже не удивляет специалистов», – замечает Полина Глазкова.  

Однако стоит отметить, что сделки на вторичном рынке зачастую требуют профессиональной помощи риэлторов для определения юридической чистоты квартиры. Таким образом, при покупке квартиры на вторичном рынке следует предусмотреть комиссию риэлторам, которая может достигать 5-8% от суммы сделки.

Инвестиционная привлекательность

Для инвестирования более выгодна покупка квартиры на первичном рынке, поскольку на этапе котлована стоимость квадратного метра ниже, чем в конце строительства, и квартиру можно выгодно реализовать, когда дом будет достроен. Тем не менее, по наблюдениям экспертов, в последнее время эта вилка цен становится меньше. По наблюдениям руководителя департамента аналитики компании E3 Investment Константина Сергеева, если раньше разница между стоимостью новостроек на начальном этапе и в конце строительства составляла около 40%, то теперь - до 30%. Кроме того, в локациях Мурино, Девяткино, Янино сейчас наблюдается переизбыток предложения, и инвестиционная покупка может оказаться не такой выгодной, как ожидалось.

На вторичном рынке возможности для инвестирования очень ограничены. В основном, частные инвесторы обращают внимание на комнаты в коммунальных квартирах, которые потом можно сдавать в аренду. В этом случае можно рассчитывать на доходность в 10-12%, однако стоит учитывать, что для успешной сдачи комнаты в аренду немаловажным является фактор соседей, с которыми не всегда может повезти.

Инфраструктура

Считается, что объекты на вторичном рынке лучше обеспечены социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, поскольку строятся в обжитых районах города. Однако и на первичном рынке появляются объекты точечной застройки в обжитых районах города, которые могут похвастаться хорошей инфраструктурой. Кроме того, все более популярным становится редевелопмент промышленных территорий в черте города.

В то же время большая часть предложения на первичном рынке действительно сконцентрирована в пригородной зоне Ленобласти, в проектах комплексного освоения территорий, которых сейчас особенно много в зонах Мурино, Бугры, Кудрово, Янино. Там можно найти предложения по выгодным ценам, но развитие транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры там не всегда поспевает за темпами строительства домов. По этой причине жители первых очередей таких проектов первое время могут испытывать существенные неудобства.

Ипотека

Программа субсидирования ипотеки, запущенная в марте 2015 года и продленная в марте текущего года, предполагает выдачу ипотеки под 12% годовых и распространяется только на новостройки.

После повышения ключевой ставки Центробанка в конце 2014 года ипотечные ставки на вторичном рынке долгое время оставались практически заградительными. После понижения ключевой ставки ипотека на вторичном рынке стала более доступной. Сейчас в крупных банках ставки ипотеки на вторичное жилье колеблются на уровне 13,5-15%, что несильно отличается от льготной ставки на первичном рынке.

«Новостройки обычно покупают, если есть где жить, чтобы улучшить жилищные условия и чтобы взять ипотеку по более выгодной ставке. «Вторичку» однозначно лучше брать семьям с детьми, чтобы сократить риски, или при невозможности снимать квартиру и ждать новостройку. В сегодняшней ситуации самым выгодным решением, по мнению наших экспертов, является покупка квартиры в практически готовом доме в ипотеку. Так как вы берете ее по льготной ипотечной ставке, но при этом уже можете в ней жить», – рассказывает заместитель директора департамента маркетинга и рекламы АН «ДомПлюсОфис» Ольга Баранова.

Резюме

Покупка жилья и на первичном, и на вторичном рынках имеет риски. Цена квадратного метра и уровень развития инфраструктуры во многом зависят от конкретных проектов, но утверждение о том, что вторичное жилье дороже новостройки, уже далеко не всегда справедливо.

Явными преимуществами квартиры в новостройке является ее инвестиционная привлекательность (наиболее привлекательными сейчас считаются объекты в обжитых районах города), а также возможность использования льготной ипотеки. Однако при  выборе между первичной и вторичной недвижимостью необходимо тщательно рассмотреть все аспекты, поскольку в каждой ситуации нужен индивидуальный подход.

«Кто-то на встречах приходит с задачей «въехать и жить завтра». Казалось бы, в этой ситуации необходимо рассматривать объекты вторичного рынка, но когда выясняем все требования к квартире и рассчитываем расходы по ипотеке, то получается, что купить квартиру «на котловане» и оплатить два года аренды выгоднее и комфортнее. Кто-то приходит с задачей «только новое жилье», но выясняя все транспортные потоки семьи, необходимые объекты инфраструктуры в пешей доступности, финансовое состояние и другие детали, мы выходим на рынок готового жилья. В решении таких задач требуется комплексный подход, правильная расстановка приоритетов и точный расчет финансовых потоков»,  – резюмирует Полина Глазкова. 

• Автор: Ксения Быстрицкая