«Сегодня условия диктует арендатор»

О хрупком равновесии рынка офисных площадей, об ожиданиях рынка, о миграции арендаторов BSN.ru побеседовал с Валерием Хламкиным, директором по развитию группы компаний VMB TRUST.

BSN.ru - Испытывает ли Петербург сегодня недостаток офисных площадей?

В. Х. - Офисный рынок на данный момент находится в состоянии динамического равновесия. Количество вакантных площадей в офисных центрах Санкт-Петербурга держится примерно на одном уровне. Наблюдается слабая тенденция к уменьшению свободных площадей - в пределах 1-2% с начала года. Но ввод в эксплуатацию заявленных к сдаче в этом году бизнес-центров может существенно изменить ситуацию по уровню заполняемости.

BSN.ru - Какие помещения сегодня пользуются повышенным спросом? Существует ли на рынке миграция арендаторов?

В. Х. - Миграция арендаторов на рынке, конечно, присутствует. Реально переезжают компании, которые испытывают логистические проблемы, такие как: отсутствие возможности для расширения на существующем объекте, объединение нескольких разрозненных подразделений компании под одной крышей, неразрешимые транспортные проблемы в связи с трудностями подъезда и/или отсутствием необходимого количества парковочных мест. Но есть и те, кто, «мониторя» ситуацию на рынке, остается на прежнем месте. Это, обычно, арендаторы, получившие уведомление о существенном повышении арендной платы. Обычно, такие арендаторы остаются на прежних местах, достигнув компромисса с арендодателем. Ведь любой переезд, как известно, сопряжен с множеством дополнительных расходов, которые также следует учитывать. Так, нередко, смена офиса приводит к потерям среди сотрудников. А обучение нового специалиста также сопряжено с расходами.

Сегодня стабильным спросом пользуются просторные помещения - от 500 кв. м, причем в открытой планировке, без перегородок. Но самыми востребованными на рынке были и остаются офисы 20-30 кв. м. для небольших фирм.

BSN.ru - Успевает ли ввод площадей за спросом? Home Estate в прогнозах утверждает, что большинство объектов, вводимых во 2-м полугодии 2013 года, будет относиться к классу А. Нужно ли Петербургу столько высококлассных офисных центров?

В. Х. - Практически все вновь построенные и реконструированные бизнес-центры можно отнести к А и В классам. Это продиктовано с одной стороны постоянно повышающимися запросами потенциальных арендаторов, а с другой - относительно небольшим увеличением затрат при строительстве или реконструкции бизнес-центра в объект более высокого класса. При этом арендные ставки в бизнес-центрах классов А и В значительно превосходят ставки в менее классных объектах. Соответственно, сроки окупаемости офисных комплексов более высокого класса оказываются меньше, нежели у их более скромных собратьев. Времена, когда офисы были в дефиците давно прошли и вряд ли когда-нибудь вернутся, сейчас свои условия диктует арендатор. "Битва за арендатора" заставляет девелоперов возводить все более качественные объекты, которые могут выдерживать конкуренцию на рынке.

BSN.ru - Можно ли сегодня говорить, что сформировались зоны, куда устремляются определенные арендаторы? Можете ли вы выделить и обозначить подобные зоны?

В. Х. - Современное, исторически сложившееся, расположение бизнес-центров в Санкт-Петербурге - достаточно хаотичное. Офисные здания в период "офисного бума" на рубеже нулевых появлялись на месте бывших промышленных предприятий, административных зданий и пустовавших земельных участков. Никакого градостроительного регулирования не было. Поэтому некоторые сложившиеся "офисные кластеры" возникали стихийно. В качестве примера можно привести Петроградскую набережную, где на площадях бывших заводов сейчас располагаются "плечом к плечу" несколько офисных центров. Сегодня активно строятся и проектируются бизнес-центры в Московском районе, на долю которых приходится около трети всех вновь заявляемых офисных центров.

BSN.ru - На рынке консалтинга и брокериджа появились новые игроки - с чем вы связываете подобное оживление?

В. Х. - Я бы не сказал, что среди брокеров и консультантов за последнее время появились игроки, существенно изменившие расстановку сил на рынке предоставления услуг в этих секторах рынка. Особенно консервативен в этом плане сектор услуг консалтинга, абсолютное большинство работ по консалтингу в Санкт-Петербурге выполняет "большая тройка" консультантов. На рынке услуг брокериджа постоянно активно работают порядка 10 компаний, специализирующихся на работе в каком-либо определенном сегменте рынка - офисах, складских и торговых помещений.

BSN.ru - Прогнозируете ли вы ухудшение экономической ситуации? Нарисуйте "плохой" и "хороший" сценарий развития офисного рынка?

В. Х. - Конъюнктура рынка коммерческой недвижимости, в частности, офисный сегмент, всегда следует за изменениями экономической ситуации в стране и регионе, имея задержку в 3-4 месяца. Поэтому необходимо постоянно отслеживать состояние экономики, чтобы иметь возможность "играть на опережение". К слову, с конца весны наблюдается ряд тревожных сигналов, в частности, снижается количество заказов на промышленных предприятиях. Мы замечаем и повышенную ротацию среди небольших арендаторов (а они всегда первыми реагируют на изменения в экономике), ухудшается ритмичность поступления арендных платежей, особенно среди арендаторов, занимающихся производственной деятельностью. Как следствие, рост арендных ставок за последние месяцы практически остановился. Так что, общее впечатление от рыночной ситуации на сегодняшний день - ожидание развития возможных негативных сценариев.