«Реконцепцию торгового комплекса нужно проводить каждые 5-7 лет»

Санкт-Петербург занимает одно из первых мест в России по обеспеченности качественными торговыми центрами, и девелоперы не спешат открывать в городе новые ТРК. Однако в последние несколько лет собственники часто корректируют концепции уже существующих комплексов, чтобы повысить их заполняемость и посещаемость. Заместитель коммерческого директора компании FORTGROUP Дарья Сизых рассказала BSN.ru о ситуации в сегменте торговой недвижимости и об особенностях реконцепции торговых комплексов.

–  По итогам первого квартала аналитики отметили снижение уровня вакансии в торговых центрах Петербурга. Каков сейчас средний уровень заполняемости торговых центров Вашей компании? Уменьшилось ли количество свободных площадей в них по итогам квартала?

– Средний уровень заполняемости наших ТРК на конец первого квартала составил 99%, что незначительно отличается от среднего показателя прошлого года. В конце 2016 года мы отметили возросшую активность операторов – некоторые сети предложили посетителям новые форматы магазинов, приняли решение о реновации и открытии новых точек. Со своей стороны, мы продолжаем проводить ротацию, привлекать в наши комплексы новых крупных арендаторов, а также реализовывать проекты по увеличению формата существующих магазинов. Мы также отмечаем, что уровень вакансии в целом по рынку снизился, и до конца года, думаю, эта тенденция сохранится.  

– В прошлом году компания FORTGROUP ввела в эксплуатацию II очередь ТРК «Порт Находка». Как Вы оцениваете результаты ее работы на сегодняшний день? Как быстро удалось заполнить ее арендаторами?

– Брокеридж II очереди ТРК «Порт Находка» проводился командой FORTGROUP в период неопределенности на рынке, когда большая часть операторов «заморозили» планы развития и не готовы были входить в новые объекты. Тем не менее, на момент официального открытия комплекса в сентябре 2016 года было законтрактовано более 95% площадей. На текущий момент все помещения сданы в аренду. Ключевыми арендаторами II очереди ТРК «Порт Находка» являются такие бренды, как «Перекресток», «Детский мир», кинотеатр «Синема 5», ресторан грузинской кухни «Сули Гули» от Ginza Project, Mango, BeFree, Zarina, Zenden и другие. Для Невского района это, безусловно, знаковое событие, так как аналогичного проекта, где можно не только провести время за шоппингом, но и посетить развлекательную составляющую, просто не было.

– Какова сейчас динамика ставок на аренду помещений в торговых центрах? От каких критериев зависит устанавливаемая ставка?

– В стабильных проектах ставки показывают постепенное восстановление. Безусловно, уровень ставки зависит от самого объекта – его посещаемости, пула операторов, концепции и т.д.  Однако в конечном счете любому арендатору важно понять, какой оборот он может делать в предлагаемой локации и как быстро окупятся инвестиции.

– Долгое время основными арендаторами помещений в торговых центрах были продавцы одежды и аксессуаров. Сохраняют ли они свою долю в структуре арендаторов или сдают позиции?

– Современный торгово-развлекательный центр – это сочетание возможностей для шопинга, досуга и решения бытовых вопросов. Если говорить в цифрах, то, как правило, порядка 70% занимают магазины, а 30% – остальные операторы. В связи с высоким спросом на развлекательную составляющую на рынке все чаще встречаются проекты с соотношением 50/50. При этом задача управляющей компании – удерживать в зависимости от специфики комплекса идеальный баланс между торговлей и сопутствующими сервисами.  

 – Одной из тенденций, о которых говорят аналитики рынка, является увеличение доли операторов развлечений в торговых центрах. Сохранит ли эта тенденция свою актуальность в ближайшее время?

– Потребители становятся все более требовательными и рациональными. Более того, культура проведения совместного семейного отдыха за пределами дома все более популярна, если не сказать, что стала уже нормой жизни. Поэтому сейчас, помимо сбалансированного пула операторов, выдержанной и понятной концепции комплекса, его атмосферы, особое значение приобрела развлекательная составляющая. Рынок находится в постоянном поиске новых развлекательных форматов. Тенденция в среднесрочной перспективе сохранится, но развлекательные форматы будут адаптироваться под меняющиеся потребности посетителей.

Нашим первым опытом в развлекательной сфере стал семейный парк активного отдыха Angry Birds Activity Park, открытый в 2015 году. В апреле парку исполнилось 2 года и можно с уверенностью сказать, что на рынке детских развлечений это самостоятельный бренд, известный и за границами Санкт-Петербурга. В парк едут специально - из разных районов города и области. Безусловно, подобный оператор формирует дополнительный поток посетителей с детьми, а также увеличивает узнаваемость торгового комплекса.  

– В этом году в Петербурге не откроется ни одного качественного центра, но многие девелоперы проводят реконцепцию торговых комплексов. Ваша компания также проводила реконценцию ряда своих объектов. Какие тенденции в реконцепции торговых центров сейчас можно отметить?

– По статистике на тысячу жителей Санкт-Петербурга приходится более 500 кв. м торговых площадей. Рынок близок к насыщению. Но качественных площадей, на мой взгляд, недостаточно. В каждом районе есть большое количество неформатных торговых объектов, которые хоть и не являются прямыми конкурентами современных торговых центров, но оттягивают на себя часть покупательского трафика. С учетом конкуренции, общей ситуации на рынке реконцепция будет проводиться в тех объектах, у которых есть потенциал увеличения доходности или, в некоторых случаях, для ее сохранения. Это могут быть, например, объекты с хорошей локацией, введенные в эксплуатацию 8-10 лет назад, но не отвечающие современным требованиям. Посетителей сегодня привлекает не только пул операторов, но и общая концепция торгово-развлекательного комплекса, включая уникальную составляющую. Такой составляющей может стать семейный парк активного отдыха, тематическая площадка или новый формат представленных магазинов. В условиях конкурентной борьбы за посетителя на первое место выходит индивидуальность комплекса, удобства пребывания, широкий выбор услуг и, конечно, новые интересные форматы магазинов.

– Насколько, по Вашим наблюдениям, реконцепция помогает повысить эффективность работы торгового центра?   

– Решение о проведении реконцепции всегда должно быть обоснованным. Основные причины ее проведения – ухудшение основных показателей комплекса или недостаточное использование потенциала проекта. Поэтому после проведения реконцепции такие показатели, как заполняемость и посещаемость объекта, должны улучшиться. Однако, в некоторых случаях конечной целью проведения реконцепции может стать и сохранение показателей, без их наращивания. Объем работы определяется экономической целесообразностью. В некоторых случаях достаточно изменить планировочные решения и обновить пул операторов, но иногда требуется полная реконструкция проекта.

Одним из первых объектов, реконструкцию которого мы провели, был ТРК «Академ-Парк» – некогда мебельный центр «Грейт». В ходе реновации был надстроен еще один этаж, изменены внутренние планировочные решения, заменены инженерные сети, установлено современное освещение, эскалаторы, лифты. Подобные меры позволили не только существенно – на 30% –увеличить арендопригодную площадь, но и предложить жителям района классический торгово-развлекательный комплекс, полностью отвечающий их запросам. Уже за первый год доходность объекта выросла в три раза. Затем мы провели реконструкцию ТРК «Лондон Молл» (бывшая «Феличита»), ТРК «Сити Молл».

Также у компании есть опыт реконцепции объектов без их полного закрытия. Так, в 2012 году была проведена реконцепция ТРК «Родео Драйв», в рамках которой обновлено порядка 70% арендаторов. В прошлом году мы провели частичную реновацию ТРК «Южный Полюс», в процессе которой была полностью изменена центральная входная группа, архитектурные решения комплекса, увеличены форматы некоторых существующих магазинов. Арендопригодная площадь была обновлена более, чем на 40% – в проект были привлечены такие операторы, как «Домовой», «Детский Мир», Mango, «Буквоед», «Буше» и другие. В настоящий момент мы продолжаем обновление операторов.

В целом, реконцепцию торгового комплекса необходимо проводить каждые 5-7 лет. Для качественных объектов, построенных в последние 2-3 года, срок может увеличиться.

– Есть ли, по Вашему мнению, в Петербурге локации, где торговых центров недостаточно и их строительство было бы перспективным для девелоперов?  

– Сложный вопрос. Как я уже отметила, качественное предложение в Петербурге пока ограничено. Существуют районы, где подобного предложения просто нет. Конечно, сейчас очень активно застраиваются многие направления, однако прежде чем говорить о перспективности того или иного района, необходимо понять экономическую целесообразность такого строительства, зону охвата, конкурентную среду и т.д.