«Петербург насыщен торговлей»

О снижении покупательской способности, конкурентной борьбе и перспективах рынка коммерческой недвижимости - на вопросы BSN.ru ответил Александр Матеша, директор направления строительства торговой недвижимости компании STEP: 

BSN.ru - Действительно ли покупательская способность россиян в целом и петербуржцев в частности резко упала? Каковы ваши прогнозы на будущий год?

А. М. – Из-за резких колебаний курсов валют покупательская способность в последний месяц не только не упала, но и наоборот превысила все возможные ожидания. С прилавков магазинов буквально сметается вся продукция: техника, электроника, продукты питания и пр. Во-первых, это обусловлено новогодними праздниками. Во-вторых, люди опасаются грядущего повышения цен на многие товары и предпочитают совершать покупки впрок. Правда, после Нового года мы будем наблюдать некоторое затишье, но ненадолго. В условиях даже самых суровых кризисов люди не перестанут ходить за продуктами, одеваться, покупать технику.  В первом квартале ритейлеры, девелоперы и сами потребители будут адаптироваться к новым условиям рынка. Отмечу, что после кризисов 1998-го и 2008 года бизнесмены научились мыслить стратегически, и «период адаптации» не займет много времени. Потому рынок торговой недвижимости претерпит некоторые качественные и территориальные изменения, но серьезный обвал ему не грозит.

Например, в Петербурге торговля может развиваться за счет проектов КОТ в Пушкинском, Калининском, Красногвардейском районах и приграничных районах Ленинградской области - Всеволожском и Ломоносовском. Очень высок потенциал у регионов. Здесь по-прежнему не хватает качественных торговых площадей, сетевых магазинов. А в связи с тем, что земля в региональных городах России дешевле столичной, есть возможность строительства недорогих объектов. Например, направление торговой недвижимости STEP сейчас ведет переговоры о строительстве ТРК, ТРЦ с 11-ю компаниями, 9 из которых находятся в регионах. Нам интересно работать и в крупных мегаполисах, но особое внимание на сегодня мы уделяем именно регионам по нескольким причинам. Регионы все еще нуждаются в качественных торговых площадях, которых сейчас там не так много. Кроме того, компаний, имеющих за плечами большой опыт в управлении строительством также не так много.

BSN.ru - Оцените емкость рынка торговой недвижимости Петербурга: сколько кв.м. торговой площади в целом или на душу населения будет достаточно для северной столицы?

А. М. – Петербург является самым насыщенным в России городом по объему торговых площадей -  чуть более 400 кв.м. на 1000 человек. Этот показатель в 1,4 раза больше, чем в Москве. А за последние 10-15 лет строительство объектов торговли в Петербурге росло в геометрической прогрессии. Это и не удивительно, поскольку в Северную столицу ежегодно переезжают не только жители регионов, но и бизнес, в частности, московский. Я уже не говорю о неизменной популярности города среди туристов. Таким образом, росла потребность в торговых площадях абсолютно разного уровня – от крупных ТЦ и ТРЦ до небольших объектов street retail. Это, естественно, не осталось без внимания.

Сегмент торговой недвижимости не только в Петербурге, но и России показывает рост. Именно поэтому создание в STEP направления строительства торговой недвижимости стало для компании логичным шагом в развитии. За 20 лет работы на рынке строительных услуг STEP реализовал более 100 объектов в промышленной, горнопромышленной, химической отрасли и коммерческом и гостиничном строительстве. До создания направления торговой недвижимости в портфеле компании уже было более 10 реализованных проектов в этой отрасли и налаженные связи с некоторыми заказчиками: OBI, Castorama, MediaMarkt и др. Учитывая востребованность наших услуг и растущий объем рынка, мы стали работать в этом направлении.

BSN.ru - В России преобладают одежные бренды, в то время как другие (товары для дома и пр.) развиваются не столь стремительно - с чем, на ваш взгляд, это связано?

А. М. – Я бы не сказал, что fashion-ритейл преобладает над DIY&Hоusehold магазинами. У компаний, работающих в этих сегментах, абсолютно разный формат. Магазин одежды и обуви традиционно занимает небольшие площади: от 60 до 300 кв.м. А ритейлеры DIY&Hоusehold обычно открывают новые объекты в форматах супер- и гипермаркетов, соответственно, и площадь у них исчисляется  тысячами квадратных метров. Найти несколько квадратов под новый магазин в street retail или в торговом комплексе не так проблематично. Для более крупных форматов требуется либо отдельно построенное здание, либо стать якорным арендатором крупного ТРК. С этим уже сложнее. Если мерять количеством точек, то одежный ритейл явно в плюсе.

BSN.ru - Сегодня очевидно, что бренды потянулись в крупные ТРК с большой проходимостью, в то время как еще в прошлом-позапрошлом году предпочитали street retail. Можно ли считать это влиянием кризиса или тут другая причина?

А. М. – Тенденция перехода брендов из street retail в крупные торговые центры – общемировая. Хотя в Петербург пришла относительно недавно.  Все прекрасно понимают, что современный потребитель  стал экономить время и подходить к покупкам более трезво. У покупателя есть большой выбор в одном месте без необходимости многочисленных перемещений по городу.

Кроме того, помимо шоппинга он может приятно провести время в кафе, кино или с детьми в развлекательном центре. К примеру, после запуска «Stockmann Невский центр» и ТРЦ «Галерея» почти весь покупательский поток хлынул с центральной магистрали города в новые точки притяжения. Яркий пример – петербургские представительства «Мелон фешн групп» (бренды Love Republic, Zarina, BeeFree) и «БНС-групп» (бренды Мехх, Calvin Klein, Top Shop) сосредоточили свои магазины в крупных торговых центрах.

BSN.ru - Анонсированы сразу несколько крупных и узкоспециализированных комплексов - мебельный центр «Мягкофф» и сельскохозяйственный комплекс «Агрополис». Не столкнутся ли данные объекты с нехваткой арендаторов? 

А. М. – Не так давно специалисты STEP провели исследование рынка торговой недвижимости Петербурга. Как выяснилось, еще 3-5 лет назад основной прирост площадей приходился на масштабные, но вполне традиционные по формату торгово-развлекательные комплексы. Но в последние 1,5-2 года наметилась тенденция строительства специализированных торговых центров, чаще гипермаркетов, или объектов с необычными для петербургского рынка концепциями. Как известно, спрос формирует предложение. В сегодняшних условиях рынка большинство владельцев ТРК борются за привлекательного арендатора вне зависимости от специализации торгового комплекса.

Что касается именно этих проектов, то давайте обратим внимание на место: тот же «Агрополис» – копия парижского продовольственного рынка Rungis расположится на удаленной окраине Московского района в Пулково. Местоположение, кстати, весьма удачное. Стоимость земли по сравнению с Центральным районом города не столько высока, а поток покупателей сформируется за счет массового жилого строительства в Шушарах и в районе Пулковских высот. Одним словом - на каждый товар свой купец.

BSN.ru - Какие еще тренды на рынке торговой недвижимости вы можете отметить?

А. М. – Сегодня реконцепция и реконструкция объектов, за которыми торговая функция закрепилась исторически, один из наиболее важных трендов на рынке торговой недвижимости Петербурга. Речь идет о зданиях, построенных в дореволюционные годы или в советский период, и располагающихся в центре города. В большинстве случаев это уже действующие универмаги или торговые центры, практически всегда – здания, имеющие статус объектов культурного наследия и находящиеся под охраной государства. Это усложняет работы, связанные с их реконструкцией и увеличивает затраты. Чаще всего речи о полном перепрофилировании таких объектов не идет. По своему местоположению, существующим и потенциальным покупательским потокам, априори высоким ставкам аренды, торговая функция здесь остается наиболее экономически эффективной.

Помимо «Большого Гостиного двора», в число собственников которого недавно вошел один из крупнейших петербургских торговых девелоперов – Fort Group, проекты реконцепции и реконструкции реализованы или планируются собственниками нескольких объектов в центре Петербурга. Так, в 2012 году после реконструкции открылся универмаг ДЛТ на Большой Конюшенной улице, что дало новый толчок к развитию операторов премиум-сегмента вблизи Невского проспекта. Обновленным открылся универмаг «Елисеевский» на Малой Садовой, превратившийся в гастрономический бутик. В ближайшее время ожидается ввод после реконструкции комплекса «У Красного моста», разместившегося в историческом здании торгового дома «С. Эсдерс и К. Схефальс» на Набережной реки Мойки. Продолжается реновация универмага «Пассаж» на Невском проспекте, участие в котором принимает компания STEP. Этот торговый дом давно нуждался в изменениях. Еще полвека назад магазин вполне соответствовал своему времени – гости и жители Петербурга могли совместить культурную программу в центре города с походом по магазинам. Сейчас же популярность и интерес к нему несколько поблекли, и новые владельцы универмага (инвестфонд Jensen Group) решили обновить «Пассаж». Для этого в феврале 2014 года был заключен договор с нашей компанией. На мой взгляд, необходимость обновления исторических торговых зданий в центре Петербурга связана еще и с тем, что здесь появилось сразу два современных торговых комплекса – «Стокманн» и «Галерея» на площади Восстания – которые создали серьезную конкуренцию устаревшим универмагам. Их собственники осознают: чтобы привлечь покупателей, нужно меняться.

BSN.ru - Как ТРК и ТРЦ будут бороться за арендатора и за покупателя в будущем году? 

А. М. – В существующих экономических условиях собственники ТРЦ и ТРК будут идти навстречу арендаторам.  Например, существуют специальные  системы скидок, тот же step-rent– дисконт от основной арендной ставки на первые годы работы с дальнейшим постепенным повышением. Также возможны увеличения срока арендных каникул с фиксацией верхнего предела  ставки. Часто в ТРК и ТРЦ применяется практика учета уровня заполняемости объекта для определения величины дисконта. Скорее всего, расширится спектр дополнительных услуг для арендаторов, например, в части организации специальных акций, мероприятий. На сегодня в среднем по рынку ставки аренды снизились на 15–20%.

Сейчас  компании принимают антикризисную меры и при строительстве новых объектов. Так несколько основных сетевых ритейлеров, перешли на схему build-to-suit во взаимодействии с генподрядчиками. Они предлагают возводить здания под банковские гарантии, а уже  потом оплачивать готовое здание. Сейчас розничные компании не готовы выводить из оборота свои деньги и вкладывать в стройку достаточно крупные суммы сразу.  Им проще оплатить банковские проценты по банковским гарантиям уже после окончания строительства здания. В последние недели они еще и предлагают купить землю под строительство. Это единственно логичный ход при нынешней экономике.

BSN.ru - Дополнительный вопрос: как взаимосвязано развитие торгового сегмента с ситуацией на рынке складской недвижимости? Тормозит ли нехватка качественных складских помещений развитие торговли?

А. М. – Эти сегменты тесно взаимосвязаны, поскольку половину всех складских помещений занимает торговля и основную часть занимает именно сетевой ритейл. Торговые сети покупают, арендуют и строят с нуля собственные склады. Однако, по сравнению с Европой, в России долгое время наблюдался дефицит складов, что не самым лучшим образом влияло на развитие торговли. Однако в 2014 году рынок складской недвижимости стал набирать обороты. Склады в Петербурге сегодня строятся даже с опережением торгового сегмента. В ближайшее время из-за кризисных явлений возможно некоторое замедление. Несмотря на большой объем сделок built-to-suit, качественные складские помещения продолжают строиться и пользоваться спросом у арендаторов.