«Количественно развиваются все сегменты»

Торговлю спасет от кризиса недостаток качественных площадей, а их переизбыток в офисном сегменте приведет к снижению ставок - к такому выводу портал BSN.ru пришел в ходе беседы с Екатериной Лапиной, вице-президентом по управлению коммерческой недвижимостью «АРИН».

BSN.ru - Екатерина, по вашим оценкам, какой сегмент коммерческой недвижимости развивается сегодня наиболее активно?

Е. Л. – Смотря, какое развитие мы имеем в виду... Количественно активно развиваются все сегменты. Так, объем ввода качественных офисных площадей по итогам 2014 года должен составить более240 тыс. кв. м.  За счет строительства новых жилых кварталов количественно растет и стрит-ритейл.

Если говорить о качественном развитии, то здесь ситуация выглядит иначе. Мы не можем сказать, что какой-то сектор коммерческой недвижимости изменяет условия аренды в лучшую сторону. За исключением разве что офисного сегмента. Большая часть новых БЦ возводится класса А и В +, в которых арендаторам предлагаются хорошие технические условия размещения и качественное оснащение. 

BSN.ru - Приведет ли общее снижение деловой и покупательской активности к падению ставок? В каком сегменте это будет наиболее заметно: офисном, торговом, складском?

Е. Л. – Снижение деловой и покупательской активности всегда приводит к снижению ставок коммерческой недвижимости. Но в Петербурге не так много качественных площадей. Например, сегмент торговых центров имеет достаточно большое предложение: порядка 600 кв. м. на тысячу жителей Санкт-Петербурга. Это очень высокий показатель. Но при этом качественных ТЦ - единицы. Сегодня не наблюдается массового освобождения площадей. Вакансия существует, но в пределах 5-7%.  

Думаю, даже если и будет происходить снижение покупательской  активности, то это просто приведет к перераспределению арендаторов между торговыми комплексами. Качественные ТК примут на свои площади сетевых операторов. А морально устаревшим комплексы вынуждены будут делать реконцепцию.

Хотелось бы выделить стрит-ритейл. Он востребован, особых изменений мы не замечаем. Помещения у станций метро всегда популярны и пользуются спросом у сетевых операторов: уходят банки, на их место приходят рестораны, ювелирные магазины и так далее. Понижение цены возможно, но я думаю, что оно будет условное: 10-15% от существующих ставок. И понижение будет распространяться не на все площади, а исключительно на те, которые не пользуется у арендаторов популярностью.

Офисный сегмент - в силу того, что введен большой объем офисных помещений и бизнес-центров, здесь мы можем увидеть понижение арендных ставок.

BSN.ru - Конец года - время офисных переездов. Ваши рекомендации арендаторам - какие льготы и послабления можно сегодня, в условиях неблагоприятной экономической ситуации, "выторговать" у арендодателя?..

Е. Л. – В прошлом году в офисном сегменте введено 270 тыс. кв. м., в этом прогнозируется еще  240 тыс. Новые площади вводятся, они качественные, но спроса на них нет. В чем причина? Все просто. Основной арендатор, на которого сегодня ориентируется арендодатель – это компании, которые занимают площади в существующих бизнес-центрах, в большинстве своем морально устаревших. Теоретически арендатор желает переехать из старого офиса. Но! - это один из самых сложных клиентов. Все опции новых БЦ безусловно хороши: современное оборудование, столовые, спортзалы, спа-зоны. Но для владельца компании, которая планирует переезд, главным остается финансовый вопрос. Поэтому инициировать/спровоцировать переезд арендатора, можно только предложив ему меньшую арендную ставку. Как правило, арендная ставка в существующих БЦ составляет менее тысячи рублей. Новые бизнес-центы, которые были введены в последние годы, такие ставки не предлагают. В этом и есть корень простоя новых качественных площадей.

BSN.ru - Вектор развития коммерческой недвижимости Петербурга - как вы его себе представляете?

Е. Л. – Коммерческая недвижимость Петербурга будет развиваться в следующем ключе: будут появляться качественные площади во всех сегментах, арендатор направится туда. Это вынудит собственников проводить реконцепцию морально устаревших коммерческих помещений. Возможно, они будут сноситься, и на их месте возведут новые комплексы.